情勢變更原則在房地產交易中的適用

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-19 · 1295人看過

1、 情況有什么變化?所謂情勢變更,是指合同生效成立后,由于不可歸責于雙方的原因,情勢發生變化,致使合同基礎發生動搖或喪失。繼續保持合同原有效力不公平的,可以變更合同內容或者終止合同。情勢變更原則的意義在于通過司法權的介入,強行變更合同條款或解除合同。除了合同雙方的意愿之外,它還重新分配了雙方在交易中應獲得的利益和風險。其價值目標是公平正義。第二,情勢變更原則在房地產交易中的適用。情勢變更原則是指合同生效后,因情勢變更而使合同基礎發生動搖或喪失,不能歸責于雙方當事人。繼續保持合同原有效力不公平的,可以變更或者終止合同。將這一原則適用于商品房預售糾紛,應當把握以下幾個要素:第一,當事人訂立合同時,情勢變化的發生必須是不能預見或者不能預見的。要確定當事人的預見性,就要根據商品房預售的市場、價格、交易政策等進行客觀調查。其次,情況的變化必須是由于不能歸于當事人的原因。當事人主觀上有過錯,在履行合同后給對方造成損失的,不適用情勢變更原則,應當承擔責任。當事人遲延履行或者收到合同,商品房市場價格大幅上漲等情況發生變化,造成商品房預售合同履行不公平的,不能以違約為由免除過錯方的責任形勢變化。

第三,商品房預售合同正常履行后,情勢的變化必然使雙方的利益明顯不公。比如,房產中介已經與購房者簽訂了合同,但在商品房建設過程中,建材價格卻大幅上漲。如果原合同履行完畢,房地產中介將不盈利,但按其成本計算將遭受嚴重損失。在這種情況下,應當適用情勢變更原則。

縱觀其設立要求,情勢變更原則不適用于以下商品房預售情形。合同訂立后,合同內容與實際標的不一致,合同履行存在瑕疵,即使情勢發生無情的變化,合同的對價關系也不平衡,此后情勢發生變化;當事人在簽訂商品房預售合同時,已經預見并在商品房預售合同中記載了可能發生的情況變化,預見的情況變化發生在合同履行過程中。

4。由于一方的過錯,合同延期履行,延期履行期間發生情況變化;

5。因一方當事人的過錯,當事人逾期不支付房款或者逾期不支付房款的。比如合同簽訂時,房價和合同逾期時的商品房價格突然下降;

6。商品房預售合同逾期履行的一般商業風險。三是情勢變更原則的適用條件。

1。情勢變更原則的依據是預售商品房合同合法有效。

只有依法成立的合同才受法律保護,在履行中可能出現情勢變更原則的適用。無效合同自成立之日起不具有法律效力,對合同主體不具有約束力。《房地產法》第四十四條對商品房預售作出了嚴格規定。法律實施后,不符合法定條件的,雙方簽訂的預售合同無效。因此,情勢變更原則不適用于無效合同。但由于我國房地產市場成立時間較短,特別是在《房地產法》實施前,商品房預售行為還不規范。因此,對具體情況要區別對待。預售方未申請《建筑規劃許可證》或者未取得《商品房預售許可證》,但經有關部門批準,合同其他內容不違法的,為了維護合同的嚴肅性,保護當事人的合法權益,可以按照合同約定進行有效處理。

2。必須有情勢的變化,即可能導致雙方簽訂的合同不能履行或者不能繼續履行的客觀情況。比如,國家對財政政策、貨幣政策、價格政策、產業政策都做了很大的調整。再比如當地政府依法行使行政權力的決定,比如1995年北京市政府為了解決夜間施工擾民問題,決定“晚上10時至次日6時以后不準施工”。情事變更原因是適用情事變更原則的前提。只有正確認定情勢變化的事實,才能很好地審理此類糾紛。預售商品房合同成立生效后,履行終止前,情形發生變化的。

如果在商品房預售合同簽訂前發生了情勢變更,應當認定當事人已經意識到了發生的事實,那么合同的成立是以變更事實為基礎的,所以情勢變更的問題就不發生了。比如,市政府決定晚上10點以后不允許施工,開發商還是按晝夜施工計算工時,這樣就耽誤了交房時間,這不是情勢變化。在簽訂合同時,變更的事實對當事人不利,但當事人仍將其視為合同的內容,即當事人自愿承擔風險,因此無需事后保護。另一方面,情況的變化必須在合同完成之前發生。因為,合同終止后,合同關系已經解除,沒有理由適用情勢變更。此外,還應注意適用情勢變更原則的時間。遲延履行合同期間,情況發生變化的,遲延履行合同的一方不得就履行合同后的不公平結果請求減輕或者免除責任。因為如果當事人按約定履行合同,就不會面臨變更的情況。否則,客觀上必然會鼓勵違約方,對守約方顯然是不公平的。另一種情況是,在商品房預售合同履行過程中,發生了情勢變更,當事人未提出適用情勢變更原則,繼續履行協議,合同履行完畢后,是否可以主張適用該原則環境的變化。筆者認為,在本案中,可以認為當事人放棄了訴訟請求權,一般不受保護。

4。情況的變化是雙方無法預料的。情況的變化一定是由于不可預見的事故引起的。當事人在簽訂商品房預售合同時能夠預見的,表明對該事件可能發生的風險予以確認。風險發生后,不能適用情勢變更原則。當事人本應預見但未預見,或者雖預見但輕信可以避免而未采取預防措施的,是主觀上有過錯的,責任由當事人自己承擔。情勢的變化使原合同的履行不公平。

情勢變更后,合同基礎喪失,雙方對價關系受損。當事人繼續按照原合同履行義務的,將喪失合同效力

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