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寧波
分割外墻和共用圍墻的所有權
住宅小區外墻、外墻、公共圍墻權屬一直存在爭議，容易引發糾紛。常見的糾紛，如業主在房屋外墻上或外墻外刷廣告、掛門面招牌等，都是由于相鄰業主和物業管理公司的反對而引起的。一般認為，外墻不能視為公共部分，只有外墻表面才能成為公共部分。建設部的規定只把外墻列為公共部分，而上海等一些地方性法規規定外墻和外墻為公共部分。這一問題涉及到四個關于專有部分范圍的理論，即墻心理論、空間理論、最后一個畫面理論、墻心理論和最后一個畫面理論。第四種理論是墻中心和最終的漆面理論。就內部關系而言，專有部分包括畫在邊界部分表面的部分，如墻壁、天花板和地板；就外部關系而言，專有部分達到邊界部分厚度的中心線。按照這個總的看法，不應該把外墻當作一個公共部分，而應該把外墻當作一個公共部分。但是，是否可以認定業主沒有任何合法的外墻使用權，任何使用外墻的行為都應該得到所有共有人或共有人授權的組織如物業管理公司的批準和允許。
首先，如果業主公約中有規定，業主可以在公約允許的范圍內使用，這實際上構成了上述協議的獨家使用，是完全合法的。第二，即使在業主公約沒有規定的情況下，業主在一定程度上仍應有合理的房屋外墻使用權。比如安裝空調，如果業主沒有任何外墻使用權，那么室外安裝空調就成了問題。顯然，對于外墻，業主還是應該有合理的使用權的。合理的界限應該是：是否對相鄰業主的生活產生不利影響；是否影響了整個建筑的美觀統一；是否影響了公共安全等。
對于共用圍墻，中國建設部的規定規定，相鄰業主應承擔共用圍墻的維護義務。筆者認為，對于共有界墻，應當承認相鄰所有人享有共有權，但共有權的實質是一種共有權。當共用邊墻也是整棟建筑的承重墻時，共用邊墻構成全體業主的共有部分，全體業主享有共有權。你知道嗎
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