商品房買賣合同終止后,買受人退房后還需要做什么,根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定,未履行的,終止履行;已履行的,根據合同的履行和性質,當事人可以要求恢復原狀,采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。
由于商品房銷售屬于大宗交易,買賣合同終止后的情況比較復雜,應按照損失最小化的原則處理。一般來說,因開發商過錯而解除合同的,購房人可以要求返還購房款和利息,并有權要求開發商賠償因解除合同造成的損失。
您退房的法定條件是什么?
在商品房交易實踐中,購房者很難與開發商充分協商退房條件,達成協議并逐一寫入合同,因為與開發商相比,購房者畢竟處于弱勢地位。那么,糾紛發生后,法院只能以法律為準繩來判定買方是否可以退房。由于退房會涉及開發商、銀行、房產管理部門、保險公司和購房者等多方面的關系,因此,為了維護正常的市場交易秩序,我國法律對退房條件有著較為嚴格的規定。根據我國現行法律法規,買受人退房的法律原因可以概括為:(1)出賣人未通知買受人就將房屋抵押給第三人的;根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條第一款的規定,商品房買賣合同是在合同訂立后訂立的,出賣人未通知買受人,將房屋抵押給第三人,致使商品房買賣合同目的不能實現的,買受人不能取得房屋的,可以請求解除合同;商品房買賣合同訂立后,開發商“通知”買受人的,即開發商履行告知義務(無論買受人是否同意),然后將房屋抵押出售給第三人,買受人能否要求解除合同?按照條款的規定,顯然不行。因此,這一條款似乎是徒勞的,立法目的無法實現。事實上,筆者認為該條款完全違反了中國法律的有關規定。因為商品房買賣合同訂立后,雖然法律規定購房人辦理房產證后,房屋所有權才會轉移,但商品房買賣合同訂立后,如果雙方沒有特別約定,合同就來了生效后,開發商不能行使房屋的處分權(包括抵押、變賣、贈與等)。因此,商品房買賣合同訂立后,開發商不僅需要履行“告知”義務,還需要征得購房人的同意。否則,購房者的合法權益就無法得到保護。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條第二款的規定,出賣人在商品房買賣合同訂立后將房屋賣給第三人,致使無法履行的商品房買賣合同的目的,買受人不能取得房屋的,可以根據民法原則要求解除合同,不動產物權公示方式為登記,這使得開發商在所售商品房價格大幅上漲時,具備了“一房兩賣”的條件,從而獲得更多的利潤。另外,如果開發商與第三人惡意串通,簽訂商品房買賣合同并交付使用,導致買受人無法取得房屋,買受人可以請求法院或者仲裁機構確認開發商與第三人簽訂的商品房買賣合同無效。(3) 商品房預售許可證存在欺詐行為;根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第一款規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,他故意隱瞞未取得《商品房預售許可證》的事實,或者按照有關法律法規向購房人提供虛假的《商品房預售許可證》,開發商必須取得《商品房預售許可證》后方可預售,否則不能預售商品房住房。(四)出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實;《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第二款規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,買受人可以請求解除合同;
(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出售的事實;根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第三款的規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,他故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或拆遷補償安置的事實,買受人可以要求解除合同;
上述知識是小編對“買受人退房后還需要做什么”問題的回答。退房是一項比較復雜的民事行為。買方應根據退房情況做不同的事情,如賣方違約,并要求賣方承擔賠償責任。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎
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