一、簽訂認(rèn)購協(xié)議書有約束力嗎

很多購房者認(rèn)為，在整個(gè)購房過程中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，認(rèn)購書中所列定金罰則自然也沒有約束力，因此在簽署認(rèn)購書時(shí)置認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧，致使在認(rèn)購書的履行當(dāng)中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，究竟認(rèn)購書具有何種法律性質(zhì)，如何認(rèn)定其法律效力，我們可以從以下方面加以分析。

認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。按照我國《民法通則》、《合同法》規(guī)定了有效合同具備的四個(gè)構(gòu)成要件：

1.合格的主體;

2.真實(shí)的意思表示;

3.內(nèi)容合法，不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;

4.形式合法。分析認(rèn)購書不難看出認(rèn)購書具備上述合同構(gòu)成的四個(gè)要件，具有法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。

二、簽認(rèn)購書有什么法律性質(zhì)

通過對(duì)認(rèn)購協(xié)議書法律性質(zhì)的分析，可知認(rèn)購書是獨(dú)立于商品房買賣合同的，簽訂認(rèn)購書對(duì)于開發(fā)商而言，可以確保買賣合同日后的簽訂及履行。對(duì)于購房者而言，可以約束開發(fā)商為其保留看中的房屋，在一定時(shí)期內(nèi)不向他人出售，實(shí)際上是取得房屋的優(yōu)先購買權(quán)。避免只收取定金，不簽定認(rèn)購協(xié)議書的法律后果。對(duì)購房者簽訂商品房買賣合同無約束力，購房者不能在一定時(shí)期內(nèi)簽訂正式合同，致使雙方交易受阻。

三、簽定認(rèn)購書規(guī)避受牽制條款

如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款:購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定:"認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動(dòng)解除;雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。"按照該條款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動(dòng)解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

四、應(yīng)按時(shí)與開發(fā)商協(xié)商合同

認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時(shí)間，購房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定:"認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。"所以，購房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。

如果購房人因各種原因不能按時(shí)與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時(shí)簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。

房地產(chǎn)合同相對(duì)比較復(fù)雜，須談的事項(xiàng)很多，有時(shí)須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時(shí)間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，最好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。

綜上所述我們可以清楚知道，購房時(shí)簽訂認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，具有法律效力，前提是要滿足相關(guān)法律規(guī)定的構(gòu)成條件。在簽訂合同時(shí)要看清楚相關(guān)條例。如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。

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