重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2006）渝一中民終字第1026號(hào)

　　上訴人（原審原告）重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地九龍坡區(qū)石新路218號(hào)。

　　法定代表人王一霏，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人陳蘭，重慶海外律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）唐金惠，女，1960年1月8日出生，漢族，住九龍坡區(qū)石小路162-1號(hào)。

　　委托代理人李果，重慶渝一律師事務(wù)所律師。

　　上訴人重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒鑫公司）因給付大修基金糾紛一案，不服九龍坡區(qū)人民法院（2005）九民初字第3938號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　一審法院審理查明，原告與被告于2004年6月10日簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的位于重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的“恒鑫名城”C1棟1-1號(hào)營(yíng)業(yè)用房一間，套內(nèi)面積為199.22平方米，單價(jià)為每平方米11000元，共計(jì)購(gòu)房款為2191420元。同日，雙方簽訂《商業(yè)用房補(bǔ)充協(xié)議》約定：“買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的‘共有設(shè)備設(shè)施更新、改造基金’（即大修基金）。簽定本合同時(shí)商業(yè)用房暫按下列方式支付：購(gòu)房總款在50萬(wàn)元以下的有電梯房按總房款3%一次性支付――元，無(wú)電梯房按總房款2%一次性支付――元；51萬(wàn)元―80萬(wàn)元的按總房款的1.5%支付―― 元；81萬(wàn)元―120萬(wàn)元的按總房款的1%支付――元；121萬(wàn)元以上的按總房款0.8%支付17531元”。

　　合同簽訂后，被告按照合同的約定交納了購(gòu)房款，并交納了大修基金17531元，于2004年12月接收了該房屋。

　　被告于2005年5月19日給原告去函要求原告為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，原告于同月26日回函稱：原告正在為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證，土地房屋管理局要求每一個(gè)購(gòu)房者必須交清大修基金，否則不予辦理。原告只是暫收了被告總房款的0.8%的大修基金，按照規(guī)定商業(yè)用房應(yīng)交納的大修基金是總房款的2%.原告的一切手續(xù)已經(jīng)準(zhǔn)備好，如果因?yàn)楸桓婢芙^交大修基金而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，一切后果由被告承擔(dān)。

　　一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法行使訴訟權(quán)利。原告與被告簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)。

　　雖然在建設(shè)部、財(cái)政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》及重慶市人民政府高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)發(fā)布的《高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知》等相關(guān)規(guī)定中要求購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納大修基金，但其規(guī)定并不限制售房單位對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行優(yōu)惠，其優(yōu)惠的部分應(yīng)當(dāng)由售房單位補(bǔ)齊后移交給有關(guān)土地房屋管理部門(mén)。

　　本案中，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“共有設(shè)備設(shè)施更新、改造基金（即大修基金）。簽定本合同時(shí)商業(yè)用房暫按下列方式支付：購(gòu)房總款在50萬(wàn)元以下的有電梯房按總房款30%一次性支付――元，無(wú)電梯房按總房款2%一次性支付――元； 51萬(wàn)元―80萬(wàn)元的按總房款的1.5%支付――元；81萬(wàn)元―120萬(wàn)元的按總房款的1%大修基金，支付――元；121萬(wàn)元以上的按總房款0.8% 支付17531元”。在補(bǔ)充協(xié)議中并未對(duì)剩余的總房款1.2%的大修基金的交納進(jìn)行約定。該條款中雖然有一個(gè)“暫”字，但在簽訂該補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)知道無(wú)電梯房按總房款2%的比例交納大修基金的規(guī)定，從該條款的全文理解，由于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋面積較大，售房單位對(duì)購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納的大修基金進(jìn)行了優(yōu)惠，購(gòu)房者可以只按照總房款0.8%的比例交納，其優(yōu)惠的部分應(yīng)當(dāng)由售房單位補(bǔ)齊后移交給有關(guān)土地房屋管理部門(mén)。另外，該條款系售房單位預(yù)先擬訂的格式條款，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　綜上所述，原告起訴要求被告按照購(gòu)房總款2%的比例交納大修基金沒(méi)有合同約定，證據(jù)不足，本院不予主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十一條、第一百二十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

　　宣判后，恒鑫公司不服上訴，要求撤銷(xiāo)一審判決，判令唐金惠支付尚欠的大修基金款26297.40元。理由為：一、一審法院認(rèn)定上訴人要求唐金惠按購(gòu)房款2%交納大修基金沒(méi)有合同約定及上訴人對(duì)唐金惠進(jìn)行了優(yōu)惠，其可以按0.8%交納大修基金的事實(shí)錯(cuò)誤；二、一審法院程序違法，違背民事訴訟“不告不理”的基本原則，在唐金惠無(wú)訴請(qǐng)的情況下，作出應(yīng)由上訴人補(bǔ)交大修基金款的錯(cuò)誤認(rèn)定；三、一審法院適用法律錯(cuò)誤，本案雙方當(dāng)事人所簽合同的條文不存在兩種以上的解釋。唐金惠辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持。

　　在二審訴訟中，雙方當(dāng)事人表示，對(duì)一審判決查明事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，恒鑫公司與唐金惠簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律拘束力。雙方當(dāng)事人的上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)是唐金惠是否應(yīng)按購(gòu)房款的2%交納大修基金。根據(jù)本案法律事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，本院認(rèn)為，唐金惠應(yīng)當(dāng)按2%支付大修基金，理由為：雙方簽訂的《商業(yè)用房補(bǔ)充協(xié)議》約定，“買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的大修基金。簽訂本合同時(shí)商業(yè)用房暫按下列方式支付”，對(duì)此，上訴人認(rèn)為“買(mǎi)受人承擔(dān)法律法規(guī)規(guī)定的大修基金”，即已明確唐金惠應(yīng)按規(guī)定繳納大修基金，現(xiàn)交納比例的確定只是簽訂合同時(shí)應(yīng)交納的，不足部分應(yīng)由其補(bǔ)充。被上訴人認(rèn)為，其約定的交納方式為一次性，并未約定剩余款項(xiàng)交納時(shí)間，即已明確其只應(yīng)按0.8%交納。依照《合同法》第一百二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同使用的詞句，合同的有關(guān)條款，合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。依據(jù)上述解釋原則，按照文義解釋即可明確該條詞意為買(mǎi)受人按法律法規(guī)規(guī)定交納大修基金，即購(gòu)房款的2%，現(xiàn)暫按購(gòu)房款的0.8%交納。唐金惠的抗辯稱約定交納方式為一次性，并未約定剩余款項(xiàng)交納時(shí)間的理由不能成立，因?yàn)樵摋l款的大前提是買(mǎi)受人按購(gòu)房款的2%交納大修基金，其所謂的一次性是在此前提下的交納方式，而大修基金在無(wú)特別約定的情況下應(yīng)從法定即由買(mǎi)受人交納。合同中沒(méi)有約定剩余款項(xiàng)交納期限并不當(dāng)然證明其義務(wù)的免除，唐金惠此項(xiàng)義務(wù)的免除應(yīng)由其舉證證明雙方對(duì)此另有約定，否則即應(yīng)從法定。關(guān)于上訴人提出格式條款不存在兩種解釋的問(wèn)題，本案中，雙方爭(zhēng)議的條款詞義明確，并不存在兩種以上解釋，不能適用格式條款的解釋規(guī)則；關(guān)于上訴人提出一審法院違反“不告不理”原則的問(wèn)題，一審判決書(shū)雖然在論理部分闡述了“其優(yōu)惠部分應(yīng)由售房單位補(bǔ)齊后移交給有關(guān)土地房屋管理部門(mén)”，但并未在判決主文予以裁決，當(dāng)事人即不必承擔(dān)相應(yīng)的法律義務(wù)，其此項(xiàng)理由不能成立。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條三款規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建議行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。”建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》及重慶市人民政府高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)《高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知》等規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)按照購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金，上訴人即有權(quán)向唐金惠請(qǐng)求主張大修基金，被上訴人亦應(yīng)依約向上訴人繳納房屋維修基金。

　　綜上所述，上訴人要求唐金惠給付大修基金的訴訟理由成立，其請(qǐng)求本院予以支持。原審法院判決適用法律不當(dāng)，本院予以撤銷(xiāo)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)九龍坡區(qū)人民法院（2005）九民初字第3938號(hào)民事判決；

　　二、由唐金惠支付重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大修基金26297.40元。

　　本案一審訴訟費(fèi)用1434元，二審受理費(fèi)1062元，其他訴訟費(fèi)372元，合計(jì)2868元，由唐金惠負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　龍曉波

　　審　判　員　許　萍

　　審　判　員　嚴(yán)永鴻

　　二○○六年三月一日

　　書(shū)　記　員　師玉婷