轉(zhuǎn)讓買賣房屋時我們總是碰到關(guān)于征收土地增值稅的情況。土地增值稅時國家規(guī)定的納稅項目，具有重要意義。納稅就是從自己口袋里掏錢出來，自然受到廣大普通人民大眾的關(guān)注。我國法律對土地增值稅是如何規(guī)定的呢?我們?nèi)绾巫约河嬎阃恋卦鲋刀惸?我們介紹一下關(guān)于土地增值稅稅率的相關(guān)問題。

一、基本概念

1、土地增值稅

是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2、納稅人

是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。

3、課稅對象

是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

4、土地價格增值額

是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。

土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

二、土地增值稅特點

1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

2、征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。

3、實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

4、實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

三、征稅范圍

1、一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

1)房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”。

2)房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

2、特殊規(guī)定

(1)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營

以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

四、征收方式及稅率

1、核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

2、減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

(1)能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：

1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額

2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額

3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金

4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

(2)不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明

2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認

3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

五、扣除項目確定

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(1、)+(2、)]×5%以內(nèi)

上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(1、)+(2、)]×10%以內(nèi)

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(6)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

我們介紹了土地增值稅、納稅人、土地增值額、土地增值稅征收范圍、征稅方式和稅率、應扣除征稅的項目等與土地增值稅稅率的相關(guān)內(nèi)容。土地增值稅的設(shè)立有利于對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；有利于國家抑制土地炒買炒賣獲取暴利；有利于增加國家財政收入。作為納稅人，應主動如實繳納土地增值稅。