轉讓買賣房屋時我們總是碰到關于征收土地增值稅的情況。土地增值稅時國家規定的納稅項目，具有重要意義。納稅就是從自己口袋里掏錢出來，自然受到廣大普通人民大眾的關注。我國法律對土地增值稅是如何規定的呢?我們如何自己計算土地增值稅呢?我們介紹一下關于土地增值稅稅率的相關問題。

一、基本概念

1、土地增值稅

是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

2、納稅人

是指轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。

3、課稅對象

是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

4、土地價格增值額

是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

二、土地增值稅特點

1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

2、征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

3、實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

4、實行按次征收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

三、征稅范圍

1、一般規定

(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

1)房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。

2)房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

2、特殊規定

(1)以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。

(2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。

(3)房地產的互換，由于發生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

(5)房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

(7)企業兼并轉讓房地產，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。

(8)房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

(9)房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

四、征收方式及稅率

1、核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

2、減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

(1)能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：

1)取得房地產時有效發票所載的金額

2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額

3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金

4)取得房地產時所繳納的契稅。

(2)不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明

2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認

3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

五、扣除項目確定

1、取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)

2、房地產開發成本(適用新建房轉讓)

包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3、房地產開發費用(適用新建房轉讓)

(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=利息+[(1、)+(2、)]×5%以內

上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產開發費用=[(1、)+(2、)]×10%以內

(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

(4)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

(5)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)

從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

(6)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

我們介紹了土地增值稅、納稅人、土地增值額、土地增值稅征收范圍、征稅方式和稅率、應扣除征稅的項目等與土地增值稅稅率的相關內容。土地增值稅的設立有利于對房地產開發商和房地產交易市場的調控；有利于國家抑制土地炒買炒賣獲取暴利；有利于增加國家財政收入。作為納稅人，應主動如實繳納土地增值稅。