1、 什么是貨幣補(bǔ)償？貨幣補(bǔ)償是房屋征收中最常見的補(bǔ)償方式。是指市、縣人民政府確定的房屋征收部門根據(jù)被征收人的選擇，以貨幣形式補(bǔ)償房屋價(jià)值的方式。被征收房屋的價(jià)值，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《評估辦法》，根據(jù)房屋所在地、用途、用途等進(jìn)行評估確定，被征收房屋的建筑面積等因素。房屋征收部門支付的補(bǔ)償金可以等于或者高于被征收房屋的價(jià)值，但不得低于被征收房屋的價(jià)值。貨幣補(bǔ)償是一種簡單易行的補(bǔ)償方式。賠償金付清后，幾乎沒有后續(xù)問題，這是催收員最能接受的方式。為了鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式，地方政府往往提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，吸引被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式。第二，什么是產(chǎn)權(quán)交換？所謂產(chǎn)權(quán)交換，是指在房屋征收補(bǔ)償中，根據(jù)征收人的選擇，由市、縣級人民政府以自己購買或者建造的房屋的所有權(quán)對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并解決房屋價(jià)值之間的差額被征收房屋及其用于產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值或者交換房屋的價(jià)值，由相應(yīng)的有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估規(guī)則進(jìn)行評估確定。

產(chǎn)權(quán)交換的方式通常是因?yàn)楸徽魇杖藳]有其他住房或不愿在其他地區(qū)居住，而選擇搬遷到征收人提供的安置房。近年來，由于房屋價(jià)格的不斷上漲和收藏者提供的相對適中的房屋價(jià)格，被拍賣人更愿意選擇產(chǎn)權(quán)交易的補(bǔ)償方式。與貨幣補(bǔ)償相比，產(chǎn)權(quán)交易涉及的問題更為復(fù)雜，在操作中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）產(chǎn)權(quán)交易房屋的區(qū)位不僅包括地理位置，還包括區(qū)域環(huán)境。產(chǎn)權(quán)交易房屋也可以是被征收房屋的原址，也可以在附近。當(dāng)然，它也可以在不同的地方。因舊城區(qū)改造而被征收房屋的產(chǎn)權(quán)交換，必須在原址或者附近進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)交易房屋無論位于何處，都要有一定的配套設(shè)施，滿足日常生活的需要。（2）產(chǎn)權(quán)交易的標(biāo)準(zhǔn)雖然最終兩者的價(jià)差應(yīng)該解決，但兩者的價(jià)差不應(yīng)該太大。如果差價(jià)太大，換股的初衷就會(huì)喪失。另外，產(chǎn)權(quán)交換應(yīng)當(dāng)能夠保證被征收人的生活需要，而不是因?yàn)榉课菡魇斩鴮?dǎo)致被征收人生活條件的下降。因此，產(chǎn)權(quán)交換方案應(yīng)兼顧被征收房屋和產(chǎn)權(quán)交換房屋的基本價(jià)值，保障被征收人的居住條件。（3）產(chǎn)權(quán)交易房屋的選擇順序在實(shí)踐中，往往有大量的被征收人，但產(chǎn)權(quán)交易房屋的數(shù)量是有限的，房屋之間會(huì)有一些差異，如樓層、朝陽等，因此，選擇合理、公平應(yīng)作出命令，以平衡房屋之間的財(cái)產(chǎn)交換差額。比如，簽訂協(xié)議的順序可以作為產(chǎn)權(quán)交易房屋的選房順序，既能實(shí)現(xiàn)有序選房的初衷，又能鼓勵(lì)被征收人及時(shí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，按時(shí)搬遷。（4） 產(chǎn)權(quán)交易房屋減稅產(chǎn)權(quán)交易房屋的原因是房屋征收，這顯然不是基于被征收人的個(gè)人意愿。因此，產(chǎn)權(quán)交易房屋登記中產(chǎn)生的稅收應(yīng)適當(dāng)減少，如契稅減免等。相應(yīng)的稅收減免政策已在原《房屋拆遷條例》中得到落實(shí)和體現(xiàn)，現(xiàn)有房屋征收可以繼續(xù)使用或確定新的減免措施。如財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號），規(guī)定被征收人依法取得的補(bǔ)償款免征所得稅；被征收人因征收而重新購買房屋的，交易價(jià)款相當(dāng)于補(bǔ)償?shù)牟糠置庹髌醵悺３山粌r(jià)格高于補(bǔ)償?shù)模瑢Τ霾糠终魇掌醵悺４送猓鶕?jù)《征收條例》第二十一條第三款規(guī)定，“因舊城區(qū)改造，被征收人選擇在改造區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供重建區(qū)或者附近地區(qū)的房屋，“因此，在城市更新過程中，房屋征收部門還應(yīng)當(dāng)保護(hù)被征收人的回遷權(quán)。回遷權(quán)是指因危房改造而重建新房時(shí)，被征收房屋有權(quán)選擇將原房屋產(chǎn)權(quán)與重建房屋進(jìn)行交換的權(quán)利。

在實(shí)踐中，要注意以下幾點(diǎn)：一是征收房屋的理由必須是舊城改造或危房改造。如果是以其他名義，如國防和外交設(shè)施建設(shè)的需要，當(dāng)事人無權(quán)要求搬遷；二是被征收房屋必須是個(gè)人住所。如果征收的是商品非住宅房屋，被征收人無權(quán)要求搬遷；三是只有當(dāng)被征收人選擇在重建區(qū)域內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換時(shí)，才適用；如果被征收人不選擇在重建區(qū)域內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，則適用第四，當(dāng)事人選擇賠償?shù)姆绞奖仨毷钱a(chǎn)權(quán)交換。如果選擇的是金錢補(bǔ)償，那么搬回去的權(quán)利是不可能的。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)交換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換的，由市、縣級人民政府提供房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，并計(jì)算結(jié)算被征收房屋價(jià)值與與被征收人交換產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)值之間的差額。

因舊城區(qū)改建被征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府提供原房屋重建區(qū)域或附近區(qū)域。

貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)交易哪個(gè)更好，取決于當(dāng)?shù)氐呢泿叛a(bǔ)償政策。如果貨幣補(bǔ)償只能購買一些受政府限制的經(jīng)濟(jì)適用房，那還不如產(chǎn)權(quán)交易。如果可以用貨幣補(bǔ)償購買任何商品房，貨幣補(bǔ)償更好。

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