1、 如何降低抵押物的價值？1995年6月30日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過的《中華人民共和國擔保法》規定，抵押人的行為足以減少抵押物價值的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供相當于減少價值的擔保。抵押人沒有減少抵押物價值過錯的，抵押權人只能在損害賠償范圍內要求擔保。抵押物價值未減少的部分，仍應當作為債權的擔保。

關于適用《中華人民共和國擔保法》《若干問題的解釋》明確，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押人要求抵押人恢復原狀或者提供擔保被拒絕的，抵押人可以要求債務人履行債務或者提前行使抵押權。二是房屋抵押時土地使用權是否抵押？以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，國有土地上的房屋同時抵押。

鄉（鎮）和村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權同時抵押。第三，關于抵押物價值的規定存在哪些不足。抵押的目的是保證債權的實現。但是，是否設定抵押權以及抵押擔保債權的數額，完全是當事人自己的事，應當根據民法上的意思自治原則由當事人選擇。這種選擇不影響國家、公眾和第三方的利益，法律也沒有必要干預。一般來說，在市場經濟條件下，債權人作為一個理性的經濟人，在選擇抵押擔保時，會根據自身利益做出合理的選擇，從而充分保護自己的債權。但是，如果債權人愿意用價值較低的財產為將來債權的實現提供擔保，也是屬于其自主權范圍內的事情，可以由其自由選擇。而且，財產擔保總比沒有財產擔保好。與其使價值低于有擔保債權數額的抵押物無效，不如接受這種抵押物，使債權受到部分抵押物的保護。這也有利于發揮抵押物的經濟效用，促進融資和市場交易。2忽視抵押物價值的變化不符合抵押權的本質特征。抵押權本質上是一種優先于物的交換價值的價值權利。設定抵押權后，不轉移對抵押物的占有。抵押權人關注的不是取得抵押物本身的實體，而是抵押物所體現的保證債權實現的價值。然而，抵押物的價值并不是一成不變的，而是在一個不斷變化和發展的過程中。一方面，標的物的增加和完善可以大大提高其價值；另一方面，長期使用也可能造成其價值的大幅下降。市場環境和通貨膨脹的變化更可能使其價值與抵押貸款建立時的價值大不相同。[13] 因此，設定抵押時，抵押物的價值仍處于不確定狀態，因為抵押物的價值能否保證債權的清償，并不是按照設定抵押時的標準來計算的，但以將來實現抵押權時抵押物的價值計量，即使設定抵押權，抵押物的價值也高于或等于有擔保債權，即使設定抵押時抵押物的價值低于有擔保債權，將來也會因抵押物的價值增值而使債權全部清償，或者債務人可以履行債務或者提供其他形式的擔保。因此，法律要求抵押物的價值必須高于或等于有擔保債權的數額，不僅沒有意義，而且不可能實現。增加了抵押人的負擔，不利于債權的保護。為保證債權的實現，應放寬抵押設立條件，通過鼓勵擔保措施來實現這一目標。因此，只要當事人愿意，無論抵押物價值多少，大部分都可以用于抵押，應當設立更多的抵押。如果抵押條件過于嚴格，即使當事人必須滿足法定的苛刻條件才能設定抵押權，很多抵押權根本無法設定，因此債權也會因為沒有擔保而更得不到保障。目前，中國正處于社會主義市場經濟的初級階段，整個社會的信用基礎薄弱，市場秩序健康有序，并沒有真正形成。信用缺失已成為制約經濟發展的重要因素。在這種情況下，發生市場交易對證券的需求就更為迫切。債務人很難找到擔保人。《擔保法》第三十五條禁止過度抵押，加重了擔保的難度。它要求抵押財產的價值必須高于有擔保債權人權利的數額。這不僅使抵押物難以找到，而且使一些登記部門在辦理抵押權登記時強制當事人對抵押物進行評估，造成評估成本過高，評估成本會增加抵押當事人的負擔，不利于抵押權的實現債權人的權利。

以上知識是對“房屋抵押時，如何處理抵押物價值的減少和土地使用權是否抵押”問題的回答。根據我國擔保法規定，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押人有權要求抵押人停止其行為。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎