如何降低未來實現抵押的法律風險，抵押房地產占企業房地產總量的比例越大，需要與房地產一起處置的資產（如難以移動的設備）越多，處置也就越復雜。抵押人在處理抵押房地產時，不僅面臨著無法繼續經營的威脅，而且抵押物能否順利變更對抵押權人也至關重要。如果能將整個房地產中對企業持續經營影響較小的部分，或是價格容易變動的部分分離出來，對這部分房地產設定抵押權，將在一定程度上降低未來實施抵押權的難度。抵押權是指債務人或者第三人不轉移對該財產的占有，以該財產作為債權擔保的權利。債務人不履行債務的，債權人依照法定程序優先受償。債務人或者第三人是抵押人，債權人是抵押權人，被擔保的財產是抵押財產。如果有人向銀行申請貸款，把自己的房子作為抵押，那么銀行就是抵押權人。《物權法》第179條規定，抵押權是債務人不履行債務或者當事人約定實現抵押權時，處分抵押物的權利和優先受償權的總稱。

特點：

（1）抵押是一種擔保權益。抵押權是以財產的交換價值設定的一種物權。它本質上是一種價值權利。其目的是保證財產的交換價值，保證債權的清償。因此，從抵押權的性質和目的來看，抵押權是一種擔保物權。（2） 抵押權是設定在債務人或第三人的特定財產上的擔保權益。債權人不需要為清償債權而對其財產設定抵押權。設定抵押權是為了保證債權的清償。它只能存在于債權人或者愿意提供財產擔保債務人履行債務的第三人以外的債務人。（3） 抵押權屬于約定的擔保物權，不屬于法定擔保物權。根據《物權法》第181條和第185條以及《擔保法》第33條和第38條至第43條，抵押權是經當事人同意設定的。當事人可以自由約定抵押物、抵押期限、抵押擔保范圍以及當事人認為需要約定的其他事項，并在抵押合同或者主債權合同的抵押條款中明確。（4） 抵押權是不轉移標的物占有的物權。抵押權的公示主要是登記。抵押權的設立和存在只需要登記，不需要轉移標的物的占有。（5） 抵押權的內容是變價處分權和優先受償權。抵押權的內容有兩個：一是抵押物變價處分權；二是抵押物變價優先受償權。抵押物處分權是債務人不履行債務時，抵押權人有權依法拍賣、變賣抵押物，或者與抵押人約定用抵押物抵償債務。抵押物的價款優先受償，是指：（一）抵押物所擔保的債權，可以優先受償于債務人的普通債權人的抵押物價款；（2） 抵押物的價款優先受償權也體現在兩個物權之間，即同一抵押物上設定兩個以上抵押權的，第一順序的抵押權人優先于第二順序的抵押權人；（3） 抵押權人在債務人破產等程序中享有排他性權利，即抵押物應當從債務人破產財產中除名，抵押權人對債務人破產財產中變賣的抵押物價值享有優先受償權。民事主體具有平等性和互換性，是現代民法的兩大基石。現代民法的一整套概念、原則、制度、理論和理念，如絕對所有權、私法自治、自我責任和過失責任，都是建立在這兩大基石之上的。

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