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寧波
如何處理普通房屋租賃糾紛
我國法律對共有財產(chǎn)的使用沒有明確規(guī)定。一般來說，房屋作為共有財產(chǎn)，應(yīng)當按照共有原則進行管理和處分。共有房屋的出租，不論是股份出租還是共有出租，均須經(jīng)全體共有人同意。一些地方立法也作出了類似規(guī)定，如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規(guī)定，未經(jīng)全體共有人書面同意，不得出租共有房屋。關(guān)于共有財產(chǎn)，有一條古老的規(guī)則，即共有人租用共有財產(chǎn)，須經(jīng)全體共有人同意。在現(xiàn)代社會，它已經(jīng)越來越不能滿足現(xiàn)實生活的需要。1一般來說，共有財產(chǎn)的處分很難取得全體共有人的同意。當一些甚至一個共有人不同意時，共有財產(chǎn)就無法處分，勢必影響共有財產(chǎn)的有效使用，阻礙社會經(jīng)濟的發(fā)展。因此，近年來，一些國家和地區(qū)的立法突破了民法關(guān)于共有財產(chǎn)處分的傳統(tǒng)規(guī)定，對共有財產(chǎn)的處分采取多數(shù)決原則。例如，臺灣《土地法》第三十四條規(guī)定：（一）共有土地或建筑物改良物之地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)之處分、變更、設(shè)定，應(yīng)經(jīng)共有人半數(shù)以上及其應(yīng)得部分之同意。但到期部分總數(shù)超過三分之二的，不予計算。全國人大立法部門在起草有關(guān)法律草案時也有這個意見。2出租行為是使用行為，一般不會改變房屋的性質(zhì)，也不會對房屋造成太大的損害。但大多數(shù)民法主張物盡其用，由于少數(shù)共有人的不同意見，只影響房屋的使用，不符合社會價值取向。因此，我們認為，對于出租房屋，我們只需要征得多數(shù)共有人的同意。但需要注意的是，如果是共同所有制，則以人數(shù)的多數(shù)為準；如果是股份制，則以人數(shù)和面積的多數(shù)為準。
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