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寧波
房屋租賃合同糾紛中的裝修與違法建設
（作者：北京律師張*生）2003年8月，北京一家國有企業將自己在朝陽區的房子租給了一家酒店管理公司。之后，酒店公司通過國有企業向北京市建筑設計院申請荷載證書后，向北京市城市規劃管理局申請加層，被駁回。2003年10月，酒店公司經協商對出租屋進行了裝修；2003年11月，酒店公司對出租屋進行了三層加層改造，然后以國有企業的名義繼續在這里經營。2005年，國企將酒店公司告上法庭，要求酒店公司拖欠租金300萬元，并按協議解除合同；酒店公司反訴要求國企賠償裝修費及附加樓層建設費2000萬元。法院經審理認為，酒店公司拖欠租金構成違約，國有企業有權按約定解除合同，酒店公司應向國有企業支付租金300萬元；國企在取得裝修加層施工時存在違法建設的過錯，應分擔部分責任，故決定國企不僅應賠償酒店公司的裝修投資，還應分擔酒店的全部責任增建的這棟樓已投資1500萬元。承租人裝修出租房屋，應當征得出租人的同意。承租人需要裝修出租房屋的，必須征得出租人同意。否則，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。經出租人同意，租賃合同期滿或者承租人裝修租賃房屋后終止的，承租人有權拆除裝修裝置，但不得損壞租賃房屋；無法拆除或者不宜拆除的，出租人應當給予適當補償。違法建筑的所有權根據法律規定，一物一權，即一物只能有一種所有權。這里的“物”當然是指合法的東西，而不是非法的東西。違章建筑屬于非法財產，那么，誰擁有呢？該法沒有明文規定，理論界很少提及。在我看來，違法建筑的所有權屬于國家，國家有權決定其生存。在這種情況下，酒店公司覆蓋的三層所有權屬于住宅，但國有企業可以使用。因此，國有企業應該對建筑商酒店公司進行補償。
雙方都有過錯，共同承擔責任。
當雙方都有過錯并造成損失時，正如過去法律和理論所說的那樣，應分擔責任。在本案中，國企明知酒店公司蓋章違法，不但沒有制止，反而予以配合。因此，對于違法建設造成的損失，國有企業應該分擔部分責任。
（本文為張×生律師原著，嚴禁抄襲，侵權必究；電話：13718017337）
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