房地產開發商和地方政府投機者被指是問題的癥結所在（圖片來源：北京房地產，2006年第06期）

房價高企不應歸咎于房地產開發商。面對大宗商品價格的又一輪反彈，有研究者表示，僅僅盯著房地產開發商的吆喝，恐怕解決不了中國房價的問題。

最近，經濟學家***發表了自己的新觀點——房地產市場確實存在問題和泡沫，但房價不高，不足以責怪房地產開發商。”因為企業家的任務是創造利潤，如果你想別的事情，那就不是一個好企業家。”他把當前問題的癥結歸結為宏觀經濟扭曲如果宏觀經濟問題得不到解決，房地產業的企業家們就無能為力。”

這種扭曲首先表現為收入分配的嚴重失衡。改革20年來，貧富差距拉大。很多社會財富集中在少數人手中。這種分布格局體現在房地產市場上，即高價位的中高檔商品房充斥著市場。XX表示，不改變收入分配，房地產業結構就無法改變。他認為，“我國房地產業的高利潤之所以能夠長期保持，唯一的原因就是投入要素競爭不足”，房地產投資的兩大要素土地和資金由政府控制，銀行審批，受市場影響較小。

在他看來，提高住房貸款利率、提高首付比例、限制購買第二套住房等措施，并不能解決房地產高燒的問題。因為社會上有大量的資金，沒有投資的出路——債券市場風險大，利潤低、利潤低的行業都被國家壟斷——相當一部分必然會涌向房地產業。

房價背后是地價

中國房地產藍皮書副總編輯認為，去年以來，人們對土地的關注遠不如對房價的關注。然而，如果不明確地價，很難看清房價。因為土地市場是房地產的源頭市場。近一年來，改善土地供應結構的政策作用不容樂觀。原因有二：一是必然導致開發商的負阻力；二是地方政府沒有動力去做這種犧牲自己和他人利益的事情。近年來，房地產市場的發展比過去強勁得多，政府對房地產市場的影響也越來越弱。正如XX所說，當高端房地產能夠帶來巨額利潤時，開發商不可能為老百姓大量興建中低端公寓。因此，真正控制土地市場供給的是市、縣政府。他們的興趣是地價越高，收入越多，生活就會越好。這也是繼去年中央多次出臺相關政策后，保障性住房投資比重在隨后兩年持續下降的原因。

有研究人士指出，當前工業用地和住宅用地的雙重政策加劇了房價的上漲。二元政策是工業用地仍實行協議出讓，住宅用地實行招拍掛政策。因為前者的存在，一些地方政府為了在招商引資中取勝，可以采取低價甚至免費的政策；因為后者的存在，一些地方政府可以利用自己的壟斷地位“辦城市”，通過伸手到百姓口袋，彌補工業用地造成的“虧空”。對××的調查為這一說法提供了腳注。在我國東南部發達地區，工業用地實行協議出讓，均價14-15.5萬元/畝（與內資、外資不同，外資低于內資）。商品房用地全部采用招拍掛方式出讓，均價185萬元/畝（城市中心區高于非中心區）。商品房用地的市場出讓價格是工業用地的10倍以上。一方面，法律賦予政府壟斷一級土地市場的權力，而市政府是執行者。另一方面，在一級土地市場上，市政府不僅是市場高端商品（土地）的壟斷（唯一）集資（買方），而且是市場低端商品（土地）的壟斷供應商（賣方），扮演著壟斷中間人的角色。4月25日，經過51輪20分鐘的競價，萬和集團組成的聯合體以16.6億元的價格成功競得北京盧溝橋地塊。這是北京地價飛漲的最新例證。此前，海淀溫泉鎮中心區29.41萬平方米土地經過88輪競價，以11.5億元成交。拍賣過程中上漲了近2.5億元。在此之前，李×凱出資5.1億元吞下工體北路4號院住宅及配套建設用地。然而，去年上演的“清河故事”之后，似乎這些已經不能真正震撼業界。

去年8月，北京拍賣了海淀區清河鎮70萬平方米住宅及配套用地，吸引了華*和順*等9家房地產巨頭參與拍賣。初始底價16.99億元，華潤最終以高于底價8.66億元的價格拿到。25.65億元讓清河成為當年的“地王”。高地價意味著高建設成本。雖然是房地產大亨在大廳里舉牌，但毫無疑問，最終買家就是房地產買家。華潤置業收購清河地塊后，立即向媒體宣布，清河項目需求最強的價格區間為6000元至9000元，清河地塊樓面價已突破3600元/平方米。需要指出的是，此前清河地區主流房價均價在4000元至5000元/平方米之間。這類事件在其他城市并不少見。2005年3月2日，杭州市區出現了24032元/平方米的天價樓盤。2005年廣州市土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面價2916元/平方米，比2004年高出600多元。近年來，不同的開發商都在利用媒體傳遞著同樣的信息：房價跟著地價走。這無疑讓人想起一年前關于“土地荒”的爭論。開發商中的“理論家”任強早就撰文指出，房價上漲最重要的原因是土地供應形式的變化（從協議出讓到掛招牌）、地價飆升以及政府有意不飽和的土地供應。然而，在大量證據表明土地供應并不短缺后，有關部門立即宣布，地價與房價的關系有限甚至沒有關系。國家出臺各種調控措施后，人們開始將注意力轉向另一邊，爭論也逐漸平息。然而，在那輪辯論中，兩者之間的關系還沒有完全解決。一位業內人士分析，房地產開發商的瘋狂行為表明，一方面，政府壟斷的土地供應讓他們覺得已經夠餓了；另一方面，他們認為蓬勃發展的房地產市場會為這種瘋狂行為付出代價。人們應該更加關注前者。

上述知識是小編對“開發商和地方政府投機者被指責的問題癥結在哪里”的回答。中國商品房價格上漲是一個深層次的問題，既有開發商的幫助，也有投機者的幫助。政府賣地的財政收入也是其中之一。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎