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如果賣方違約導致購房失敗,賣方又如何承擔違約責任

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 987人看過

在涉及房地產市場新政的房屋買賣糾紛中,出賣人如有違約行為,也應承擔相應的違約責任。賣方違約可分為一般違約和導致買方遭遇監管政策的違約。前者可以按合同辦理,后者則比較復雜。目前實踐中有三個典型案例:一是有備案義務的開發商遲遲不履行合同備案手續;二是有過戶義務的二手房出賣人遲遲不履行過戶手續由于“限購令”的限制,導致買受人無法過戶;三是出賣人未能完全履行貸款申請的配合義務,導致本可以在政策出臺前獲得貸款的買受人無法過戶。上述三類情形應當區別對待:

第一類屬于賣方違約,與合同終止有直接因果關系,故可以適用違約責任。應當指出的是,雖然賣方構成違約,但在簽訂合同時不能完全預見這種違約的后果。畢竟,合同備案只是開發商在交易習慣中的附隨義務。因此,對買受人實際損失的認定應以合同法的“可預見”原則為限度。買受人要求申請違約金解除合同的,法院應當向出賣人提出減少違約金的請求。通過將約定的違約金與實際損失進行比較,建議定金數額加倍;

對于第二種情況,轉讓義務的履行屬于出賣人的主要義務。買受人因出賣人未及時履行義務而遭遇“限購令”的,屬于出賣人根本違約。支持買方解除合同,賣方應承擔遲延履行和終止合同的責任;

對于第三種情況,雖然賣方的違約行為與貸款沒有直接因果關系,借款與合同終止沒有直接因果關系,故不適用違約責任。在這種情況下,應當承認買方有權終止合同,不承擔違約責任。你知道嗎

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