案例：2012年底，石家莊市某小區(qū)一業(yè)主反映，小區(qū)交房時(shí)間是2009年11月，但3年多過去了，業(yè)主一直沒有拿到房產(chǎn)證，小區(qū)內(nèi)的居民急得不得了，開發(fā)商卻總是心平氣和地拖延。業(yè)主李先生也表示，由于沒有房產(chǎn)證，他們的戶籍轉(zhuǎn)移、子女就學(xué)、結(jié)婚、生育等問題都不方便。

購房提示：根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)售商品房購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡快與開發(fā)商協(xié)商。如果開發(fā)商辦不到產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V要求賠償。

2。買房容易，退房難。

案例：2011年11月，宋先生以貸款方式簽訂了某房地產(chǎn)商品房預(yù)售合同，約定該房地產(chǎn)于2012年12月31日交付。原來的交房日已經(jīng)到了，但樓盤連封條都沒有。為了擺脫入住日期一再推遲的小區(qū)，宋先生跑了30多次，開發(fā)商一直推搡堵截，問題一直沒有解決。

購房提示：退房的一般原因包括：一是買受人違約；二是出賣人違約；三是雙方不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致；四是雙方違約，但協(xié)商不成達(dá)成協(xié)議。如果開發(fā)商違約，退房比較容易，但如果購房者違約，比如購房者因自身原因不想買房，購房或貸款資格出現(xiàn)問題，退房就比較困難。秦先生：買房時(shí)，合同規(guī)定每天違約金為購房款的萬分之八，購房款為64萬元。逾期交付14個(gè)月后，罰款20多萬元。現(xiàn)在開發(fā)商開始交房了，我們要求開發(fā)商先交罰款，然后再收房。但開發(fā)商說，先把房子接過來，再談違約金。我想起訴開發(fā)商要求違約金。請(qǐng)問：開發(fā)商能否全額支付違約金？

購房提示：如果房屋符合交房條件，開發(fā)商通知購房者接受房屋，購房者應(yīng)接受房屋。房屋驗(yàn)收不影響開發(fā)商違約責(zé)任的追究。法律規(guī)定，約定的違約金高于實(shí)際損失的，開發(fā)商可以請(qǐng)求法院調(diào)整違約金。司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可視為高于造成損失的數(shù)額。如何確定購房者的實(shí)際損失，一些法院以房屋租金為標(biāo)準(zhǔn)。

4。產(chǎn)權(quán)縮水案例：2013年，家住橋西區(qū)的李女士花了100多萬元買房。與開發(fā)商簽訂合同后，她仔細(xì)研究了房屋產(chǎn)權(quán)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)期限為2001年-2070年。這樣一來，購房者的產(chǎn)權(quán)只有57年，少了13年。李女士很郁悶。

購房小貼士：產(chǎn)權(quán)縮水5-8年并不少見，但是人為因素造成的，縮水超過10年或20年。有的開發(fā)商因資金不足、相關(guān)證件不全而推遲開發(fā)周期；有的開發(fā)商因市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確等原因使已竣工房屋滯銷或閑置。如果開發(fā)商在出售房屋時(shí)沒有明示剩余土地使用權(quán)年限的真實(shí)情況，購房人可以要求開發(fā)商賠償因產(chǎn)權(quán)“縮水”造成的相應(yīng)損失。

5。共用面積比例與實(shí)際不符。

案例：謝先生一家兩年前在開發(fā)區(qū)某住宅區(qū)購買了一套商品房。根據(jù)他們購房時(shí)簽訂的預(yù)售合同，謝家兩房?jī)蓮d房屋建筑面積為105.8平方米，其中分?jǐn)偨ㄖ娣e為20.4平方米。謝先生入住后，按照設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)注的面積逐一累計(jì)每間房的面積，發(fā)現(xiàn)合租面積達(dá)到34平方米，比合同約定的面積多了10多平方米。

購房提示：現(xiàn)行的房屋買賣通用格式合同中，對(duì)分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法和具體來源沒有明確規(guī)定，對(duì)分?jǐn)偯娣e錯(cuò)誤的處理方法也沒有明確規(guī)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，法律法規(guī)尚不完善。開發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位做一些損害消費(fèi)者利益的事情。此時(shí)，購房者在選房時(shí)要慎重。

6。房子未經(jīng)驗(yàn)收就“交付”了。

案例：家住長(zhǎng)安區(qū)的張先生買了一套兩室兩廳的房子。按照原來的商品房銷售合同，開發(fā)商應(yīng)該在2012年10月底前交房，但當(dāng)時(shí)碧桂園根本不具備交房條件，所以銷售人員打電話來辦理入住手續(xù)。”開發(fā)商強(qiáng)迫我們接受房子。當(dāng)時(shí)水電不好，公園一片狼藉。我們要求開發(fā)商出示竣工驗(yàn)收記錄，但他們根本拿不出來，所以我們很多業(yè)主都不接受房子。”

購房提示：根據(jù)商品房買賣合同的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商未出示竣工驗(yàn)收備案證明的，業(yè)主有權(quán)拒絕驗(yàn)收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。由于開發(fā)商不具備交房條件，開發(fā)公司應(yīng)取得《省級(jí)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收記錄》，方可交付業(yè)主使用。因此，在這種情況下，業(yè)主可以拒收房屋，違約金按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的出賣人逾期交付房屋的責(zé)任執(zhí)行。

7。房屋實(shí)際情況與購房合同描述不符。

案例：“合同中約定的我買的正立面房屋高5.9米。現(xiàn)在我已經(jīng)把房子送出去了。我在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，凈高只有5.6米。我認(rèn)為不可能有5.9米的地板厚度。我要求開發(fā)商協(xié)調(diào)，但他們置之不理，“郭先生和市民遇到的類似房子和合同上的購房者不在少數(shù)，這讓他們感到無奈。

購房提示：消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，首先要注意商品房“五證”是否齊全；開發(fā)商是否使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本；簽訂合同時(shí)，購房者應(yīng)認(rèn)真考慮《商品房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)量保證書作為合同的附件；同時(shí)，在簽訂合同時(shí)一定要慎重。在簽訂合同之前，我們應(yīng)該仔細(xì)審查合同條款并闡明其含義。8、信息披露廣告轟炸案：“你好，我是某家具公司的，你的新房就要交付了，對(duì)吧？市民劉小姐透露，自從送貨以來，她已經(jīng)接到裝飾、家具、布藝等商家的幾十個(gè)電話。劉小姐總是問從哪里可以得到她的個(gè)人信息。

購房提示：根據(jù)《合同法》規(guī)定，業(yè)主個(gè)人資料屬于隱私，售樓處等部門有義務(wù)對(duì)業(yè)主個(gè)人信息進(jìn)行保密，可以承擔(dān)私自泄露的民事責(zé)任。但是，目前這種行為的后果還不是很直觀，相關(guān)部門的打擊力度還不夠，相關(guān)證據(jù)也很難確定。對(duì)此，建議市民在手機(jī)上安裝抗干擾軟件，以便及時(shí)對(duì)這些通話做出判斷，避免二次騷擾。你知道嗎