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如何處理一房兩賣的問題

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 826人看過

一房二賣的法律效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,應(yīng)當(dāng)依法登記后生效,未經(jīng)登記不得生效。可見,房屋過戶登記屬于產(chǎn)權(quán)變動,因此辦理了房屋過戶登記手續(xù)的買受人擁有房屋所有權(quán),成為房屋產(chǎn)權(quán)人。房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于已辦理房地產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定,當(dāng)事人可以通過簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)買賣協(xié)議,向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記,以保證將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后,未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的,該生物權(quán)無效。

3。出賣人簽訂的兩份合同未辦理登記手續(xù)的,最先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的買受人享有房屋所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,視為房屋的交付和使用。可見,依法提前占有房屋具有公示和公信的功能。其中一份合同已實(shí)際履行,反映了賣方的意愿。這種表演是合法的。我們應(yīng)遵循實(shí)際履行合同的原則,維護(hù)已完成的交易。兩份合同未辦理過戶登記和通知登記手續(xù),標(biāo)的房屋未交付的,預(yù)交房價(jià)款的購房人應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán)。因?yàn)樘崆爸Ц斗课輰r(jià)就意味著履行房屋買賣合同,履行了合同義務(wù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有爭議房屋的所有權(quán)。這樣既能維護(hù)正常的市場秩序,促進(jìn)合同的誠信履行,又能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

5。一份合同已辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),另一份合同已交付標(biāo)的房屋。則已辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有該房屋的所有權(quán)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公示與對抗原則,房屋權(quán)屬登記應(yīng)視為合同的實(shí)際履行。無論房屋是否交付,都不能對抗已辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。

6。另一種情況是一份合同在先,房地產(chǎn)已實(shí)際交付使用,但未辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù);另一份合同在先,房地產(chǎn)未實(shí)際交付,但商品房過戶登記手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。仍應(yīng)確認(rèn)已辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有對相對人的請求權(quán)和對第三人的控制權(quán)的性質(zhì)。也就是說,未辦理登記的原買受人不能按照所謂的“物權(quán)請求權(quán)”要求退房并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任,只能按照其享有的債權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

7。上述情形均未發(fā)生的,先簽訂合同的購房人享有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平和誠實(shí)信用的基本原則,兩個(gè)合同處于非實(shí)際履行狀態(tài),應(yīng)當(dāng)先履行,先簽訂合同。買受人不履行合同的,可以向出賣人要求賠償,以彌補(bǔ)不實(shí)際履行合同的后果。

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