1、 哪些宏觀因素影響房?jī)r(jià)走勢(shì)？

影響高房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素是國(guó)家政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求關(guān)系。

1。國(guó)家政策

每次國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)新政策，都會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來一些大小的沖擊。這些新政策包括限購、貸款等，簡(jiǎn)單地說，中央政策是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)非常重要的因素。

例如：新政（930新政）于2014年9月30日頒布：第一套：貸款首付比例為30%；貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。第二套：已辦理相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套貸款政策。930政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)走勢(shì)如下：

2。國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，房?jī)r(jià)走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。比如，2008年房?jī)r(jià)的下降，就是因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。隨著經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或下降通道。

3、市場(chǎng)供求關(guān)系

市場(chǎng)供求關(guān)系是在二手房市場(chǎng)實(shí)行的，最直接的數(shù)據(jù)是：新房數(shù)量、新客戶數(shù)量和訪客數(shù)量。新客戶數(shù)量與新客戶數(shù)量基本呈正相關(guān)。新增客戶的增加，意味著在二手房門店登記購房的人數(shù)增加，這勢(shì)必會(huì)增加經(jīng)紀(jì)公司展示的次數(shù)。新客戶和新房代表需求方，新房代表供給方。三者可以衡量二手房市場(chǎng)的供應(yīng)狀況。第二，哪些微觀因素影響房?jī)r(jià)？

微觀因素，從大到小，從外到內(nèi)，大致分為客觀因素和自我因素兩個(gè)方面。客觀因素主要包括地理位置、學(xué)區(qū)和交通。自身因素主要涉及裝修、戶型和稅收。（1） 區(qū)位一般來說，中央住宅價(jià)格高于郊區(qū)，中央商務(wù)區(qū)高于周邊地區(qū)：

在特殊情況下，國(guó)家或地方政府的政策對(duì)住宅價(jià)格也有很大影響。政府的規(guī)劃投資，如新區(qū)、CBD、舊改、地鐵等規(guī)劃投資，可能會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。（2）教育資源我們不得不承認(rèn)，大量人購買具有教育資源優(yōu)勢(shì)的房子，一方面是為了孩子上學(xué)，另一方面是為了投資。在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)高于同等條件下的普通學(xué)區(qū)。交通運(yùn)輸對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很大，其中地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，是一種舞臺(tái)表演。在地鐵發(fā)展的不同階段，附近地鐵房屋的價(jià)格都在上漲。從一個(gè)小區(qū)的角度看，該小區(qū)鐵房子的價(jià)格比非地鐵房子高出一層。（1） 戶型影響居住舒適度。好的戶型具有通風(fēng)、采光好、動(dòng)靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)點(diǎn)，因此自然受到追捧，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。同一小區(qū)優(yōu)勢(shì)戶型，價(jià)格會(huì)相對(duì)較高。（2）精裝修房賣得好。對(duì)于需要精裝修房子的購房者來說，精裝修也是一大優(yōu)勢(shì)。它不僅可以節(jié)省成本，而且可以立即入戶。即使價(jià)格稍微高一點(diǎn)，買家也會(huì)考慮的。

精裝修要注意：

①價(jià)格的增值部分要高于裝修成本、時(shí)間成本和人工成本，否則得不償失。（2） 精裝修有利有弊。有的購房者喜歡簡(jiǎn)單的裝修，一方面因?yàn)閮r(jià)格低廉，另一方面可以根據(jù)自己喜歡的風(fēng)格進(jìn)行改造。稅費(fèi)的高低影響著購房成本中的房?jī)r(jià)。根據(jù)二手房交易習(xí)慣，交易稅費(fèi)一般由購房者承擔(dān)。因此，房屋稅費(fèi)水平?jīng)Q定了購房成本。如果稅收少，成本低，房?jī)r(jià)自然會(huì)高；相反，如果稅收多，成本高，房?jī)r(jià)也會(huì)低迷。如果你的房子已經(jīng)5年多了，在同等條件下更容易找到合適的買家，而且可以賣更多的錢！

3。如何對(duì)你的房子做出合理的估價(jià)？

最簡(jiǎn)單的方法是：通過房屋評(píng)估師。但由于每個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的計(jì)算依據(jù)不同，評(píng)估人員給出的結(jié)果需要研究。

在判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)和房屋銷售時(shí)機(jī)時(shí)，不妨按照上述思維邏輯，綜合考慮國(guó)家是否有新政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)供求情況，再結(jié)合自己房屋的特點(diǎn)，使用估價(jià)計(jì)算器合理定價(jià)，使房屋銷售更加合理、順利