案例分析

原告張某系海安某中介信息服務部女業主。被告人邵某與丈夫全某于1986年結婚。2002年4月22日，邵某在海安縣某小區辦理了房屋（即本案爭議房屋）產權登記。產權證上顯示，該房屋的主人是邵某，房產為私有財產，面積為149.57平方米。共有人一欄未填寫。2003年4月，邵某取得了上述房屋的國有土地使用證，證明土地使用者為邵某。2003年，邵某又在海安縣另一區買了一套房子。裝修后，他當年搬進了房子。此后，邵某委托弟弟邵某幫忙將糾紛房屋出售。

2004年2月24日，邵大哥以自己的名義與原告張某簽訂《房地產轉讓合同》，約定將該房屋（邵某所有）（包括附棚、車庫、太陽能熱水器、燃氣灶、有線電視等）出售給張某，成交價29.08萬元；張某付清房價后，轉讓方交付了房屋及棚舍的全部鑰匙及隨行物品；轉讓方負責提供辦理房產轉讓所需的一切手續，費用由張某承擔。合同簽訂后，被告人邵某在張某持有的一份房地產轉讓合同上簽下了自己的姓名和身份證號。

從同年3月起，原告張某分四次支付總房價29.08萬元，由邵某兄弟收取，交給被告邵某。同年9月3日，張某在支付完最后一筆房款后，于同日搬進了房子。在合同履行過程中，邵某將土地使用證和房屋所有權證交給原告張某。隨后，原告張某要求被告邵某協助辦理房屋過戶手續，但被告邵某從未協助。今年5月8日，張某對邵某提起訴訟。海安法院受理此案后，經被告人邵某申請，法院追加其丈夫全某為被告人，共同參與訴訟。

庭審中，原告張某稱，我與被告邵某簽訂《房地產轉讓合同》后，按合同約定支付了全部房款。邵某還將上述房屋及房屋的房產證、土地使用證交給了我，但他拒絕按照合同履行協助轉讓的義務?，F請求法院判令被告人邵某協助辦理移交手續。

被告人邵某辯稱，我和丈夫全某感情一直不好，全某常年從事工程，所以我擔心將來一旦感情破裂離婚，我會在經濟上吃虧，于是，我委托弟弟在沒有告訴泉某的情況下，將上述共有房屋出售；現在我丈夫泉某已經知道此事，并明確表示不同意出售。為了照顧夫妻關系，我不同意將房屋所有權轉讓給原告張某。另外，根據相關法律規定，我丈夫既沒有簽署轉讓合同，事后也沒有批準，因此轉讓協議應視為無效?，F請求法院駁回原告張某的訴訟請求。

被告人全某辯稱，爭議房屋為夫妻共同財產，邵某未經本人同意單方轉讓。根據法律規定，轉讓合同應視為無效。

兩名被告聲稱夫妻關系異常，但未能提供可信證據。

海安法院經審理認為，被告人邵某再買一套房子入住后，原房屋閑置，其口頭委托其兄弟代為出售原房屋，符合正常情況，不違法。原告與邵某簽訂合同后，要求委托人表達其代表團的授權，邵某義親自在合同上簽字，并加上自己的身份證號碼。委托關系合法有效，后果由委托人邵某承擔。

兩被告主張爭議房屋為夫妻共同財產，且未經夫妻同意，難以確認。從事實上看，爭議房屋的產權證上沒有共有人的標示，房屋是共有房屋還是個人房屋存在爭議。即使爭議房屋被視為夫妻共同財產，也應視為被告人邵某夫妻平等協商的結果。因為在本案中，從簽訂合同到原告張某分4次付清房屋款，再到邵某將房屋及相關權利證明交給張某，以及張某的實際住所，時間間隔并不算短。在沒有可靠證據證明兩被告夫妻關系不融洽的情況下，邵某認為，自己并不完全認識兩被告，這是不合理的。此外，據被告人全某交代，他在得知妻子出售了有爭議的房屋后，試圖解決此事，但外出打工置之不理更是不合理。從法律角度看，根據《城市房地產管理法》的規定，夫妻未經對方書面同意出賣房屋的行為無效。但此后，我國對婚姻法進行了修改，最高人民法院也對如何適用婚姻法作出了相關司法解釋。新婚姻法及相關司法解釋沒有規定“書面同意”的要求。因此，夫妻在處理共有財產時，應當以新法優于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規定。綜合事實和法律分析，本案中，原告張某有理由認為房屋買賣合同是夫妻雙方共同意愿的表達，兩被告不能以一方不同意或不知情為由，與原告張某善意抗爭。因此，張某與邵某的房屋買賣合同成立，合法有效。合同簽訂后，雙方應依法充分履行各自的義務?，F原告張某已付清房款，履行了全部義務；被告邵某也已交付房屋及相關權利證明，履行了主要義務，但仍應協助原告張某按合同約定轉讓房屋所有權，因此，原告張某的訴訟請求應當得到支持。據此，根據《中華人民共和國合同法》和最高法院婚姻法司法解釋，判決被告邵某夫婦在判決生效后一個月內協助原告張某辦理爭議房屋的過戶手續，相關費用由原告張某承擔。一審判決后，兩被告人不服，提出上訴。南通市中級人民法院審理后認為，一審事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立。因此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，決定駁回上訴，維持原判。

點評與分析：本案主要涉及法律之間存在沖突或誤解時，如何結合中國國情準確適用法律?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：“下列房地產，未經其他共有人書面同意，不得轉讓：（四）共有房地產；《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規定：“夫最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫妻平等權利’的規定“夫妻共有財產處理權”應理解為：（一）夫妻對夫妻共有財產享有平等的處理權利。因生活需要，任何一方有權決定如何處理夫妻共同財產。（2） 夫妻非因日常生活需要，對夫妻共同財產的處分作出重要決定的，應當平等協商，達成協議。如果另一方有理由相信這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方