1、 從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，所以想買一套年限短的二手房。除了心理因素外，房屋的使用年限與房屋的有效使用年限有著密切的關(guān)系。房屋年齡的增加意味著實際有效使用年限的縮短，這將產(chǎn)生一定的房屋維修費用，增加物業(yè)的維修費用，增加購房者的實際購買成本。其次，房齡長、貸款難的二手房也將面臨申請銀行貸款難的風險。二手房按評估價計算。所謂評估價格，是由專業(yè)評估機構(gòu)根據(jù)當時的市場情況，通過對房地產(chǎn)價值的評估計算出來的。一般來說，房屋使用年限越長，評估價格可能越低。舊房申請二手房貸款時，貸款比例一般會隨著房齡的增加而降低，貸款年限也一樣。

目前，許多銀行不向20年以上、規(guī)模太小的房屋發(fā)放貸款。還有少數(shù)銀行要求15年內(nèi)的二手房貸款。對于一些優(yōu)質(zhì)教育地產(chǎn)，條件可以放寬。總之，二手房貸款年限和房齡不宜超過30年。看來房子的年代真的很重要。購房者在交定金前必須先向房齡打個招呼，否則總是自己的錯。

三、房屋建得越久，或有安全隱患

房屋建得越久，會有一定程度的損壞。可能需要維修，尤其是廚房、衛(wèi)生間等，而且以前的建筑材料和施工工藝都有點落后，所以經(jīng)過多年的“霜凍”，可能會有安全隱患。

如何識別二手房的年齡？

我們建議采取兩個步驟。一是確定房屋的年代，確定房屋的建造年代。二是準確定位，看、聽、問。

年代定位：

50年代至70年代的房屋

這些年代房屋最顯著的特點是層高高，約3.2米，是磚混結(jié)構(gòu)的前蘇聯(lián)式房屋。社區(qū)設(shè)施不完善，預留容量小。當然，在近幾年的改造中，電、暖等問題大都得到了解決。上世紀80年代的房屋最明顯的特點是不注重“廳”的功能，所以最明顯的特點是“廳”很小，大部分是預制板建造的六層樓房，兩居室面積約50平方米。戶型陳舊，小區(qū)內(nèi)沒有街道公園等配套設(shè)施。從所有權(quán)上看，大部分房屋都是改造房。“廳”的概念開始出現(xiàn)在上世紀90年代以后建房的戶型設(shè)計中，此時的戶型比較新，兩居室面積約70-80平方米，客廳面積14-15平方米。由于強調(diào)社區(qū)和商業(yè)配套的概念，90年代的住宅周邊環(huán)境和配套設(shè)施要比70、80年代好很多，而且這種高品質(zhì)的住宅會有一定的物業(yè)管理費。

2000年以后，2000年以后建成的商品房開始出現(xiàn)100-130平方米以上的大戶型，出現(xiàn)了兩房兩廳兩衛(wèi)等新戶型。與上世紀90年代的住宅相比，三居、四居、越曾、復式等多種戶型都有了進一步的改進。近年來，所建房屋除了社區(qū)氛圍和周邊設(shè)施相對完善外，還完善了人性化服務，如電話接口、寬帶接口、有線電視接口等，您可以向周邊居民或房管部門確認房屋的真實年齡。不要聽中介公司介紹房齡。第二，如果房子是新裝修的，可以進入廚房和衛(wèi)生間觀察，因為廚房和衛(wèi)生間的裝修很難改變。一般來說，從廚房、衛(wèi)生間的裝修情況很容易判斷出房子的真正裝修年代。另外，由于地板的裝修不易更換，地板的質(zhì)量和風格也容易讓人看到房屋裝修的新舊。五是觀察樓道狀況，了解戶型表面狀況。6向鄰居或物業(yè)詢問房子的情況。5查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理的時間也可以粗略判斷房屋的期限。如果是單位房，產(chǎn)權(quán)辦理時間可以提前兩三年；如果是商品房，可以提前一兩年。第六，消費者也可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際工期與房東提供的工期不一致，房東應承擔違約責任。

在二手房銷售過程中，房齡的確定是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。因為房屋新舊程度不僅直接關(guān)系到成交價格和使用年限，而且影響到未來的居住質(zhì)量。一般來說，如果房子建了很長一段時間，或多或少會損壞，需要以后修理。誰也不想買房，只能忍受3天小修5天大修的煩惱。希望以上內(nèi)容能幫助您判斷和識別二手房的年代。你知道嗎