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寧波
轉租合同有效嗎
[案例]
本案中，曾某、王某在房屋租賃合同中未約定是否允許轉租，故在租賃合同中不允許轉租的情況下，應視為出租人不允許承租人轉租。因為我國法律不僅規定租賃合同應當具有轉租協議的內容，而且明確禁止承租人未經出租人同意轉租租賃物。因此，當法律允許當事人通過協議變更時，如果當事人之間沒有特別約定變更這一規定，當事人應當受法律規定的約束，法律規定將自動成為合同不可分割的一部分，即承租人原則上不得轉租。承租人擅自轉租，應當構成違反租賃合同義務的行為。由于不得擅自轉租的義務不僅是承租人的基本義務，承租人違反該義務構成根本違約。轉租合同不僅無效，而且出租人有權終止原租賃合同。根據《合同法》第223條的規定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改良或者增加其他物項。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改良或者增加其他物品的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第二百二十四條還規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。此外，《城市私人住房管理條例》第二十一條還規定，承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同：（一）承租人擅自轉租、轉讓、出借租賃房屋的；（2） 承租人利用出租房屋從事違法活動，損害社會公共利益的；（三）承租人六個月未支付租金的。可見，立法本意是將擅自轉租的負面后果與損害聯系起來。本案的結果是現行法律對轉租限制框架下的必然結果。你知道嗎
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