購(gòu)房簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要注意防范哪些陷阱
購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱:補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款
補(bǔ)充協(xié)議原文:若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。
點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
據(jù)此,就商品房買賣合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。
結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。
購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱:宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任
補(bǔ)充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng),對(duì)雙方無(wú)約束力。
點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。
結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購(gòu)買參考,其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),不按宣傳履約,也不承擔(dān)違約責(zé)任。
購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱:購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù)
補(bǔ)充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金,比例為合同總價(jià)款的20%。
點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當(dāng)事雙方約定違約金,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi),最高比例30%。很明顯,消費(fèi)者單方面終止買房合同,開發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià),因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。
結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買賣雙方有利,實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。
購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱:限定買家商品房用途
補(bǔ)充協(xié)議原文:該商品房?jī)H為住宅用途。
點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法,他人就無(wú)權(quán)干涉。
結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。
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蘇森林律師至今6年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)歷,研究生學(xué)歷,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于湖南平楚律師事務(wù)所,中華律協(xié)會(huì)員,擔(dān)任過(guò)政府單位、企事業(yè)單位法律顧問(wèn),開庭處理過(guò)大小民商事案件四百多件,主要包括三大類:一是各類合同糾紛,包括買賣合同、工程施工合同糾紛等。二是各類人身?yè)p害糾紛,包括交通事故、侵權(quán)、勞動(dòng)工傷等糾紛。三是日常生活中最常見的糾紛,包括婚姻家事、民間借貸等糾紛。秉承“受人之托,忠人之事‘”的服務(wù)理念,為各當(dāng)事人爭(zhēng)取最大化利益。
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