買新房時(shí)，一定要確保開發(fā)商有“五證兩書一表”

房地產(chǎn)“五證兩書一表”是開發(fā)商開發(fā)銷售商品房的必備文件。它們分別是：“五證”《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩書《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》，一表《竣工驗(yàn)收備案表》。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。“一表”是指《房屋竣工驗(yàn)收備案表》。備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”。

收房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積有誤差該怎么辦?

買房時(shí)一定會(huì)遇上公攤面積這個(gè)名詞。公攤面積所占房屋的比例應(yīng)該有多大，并沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)。通常而言，設(shè)施齊全、品質(zhì)較高的房子，公攤面積比例會(huì)比較大。一般情況下，7層以下住宅公攤率為7-12%;7-11層住宅公攤率為10-16%;12-33層住宅公攤率為14-24%;別墅類的公攤率為1-8%。如果收房時(shí)房子總建筑面積與合同面積有誤差，根據(jù)購(gòu)房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈(zèng)送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。

哪幾種房子不能在市場(chǎng)上公開交易?

房子可以分為商品房、房改房、經(jīng)適房、廉租房、公租房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房、集資房等。其中，商品房交易不受限制(特殊城市除外)，只要你有錢就能購(gòu)買;房改房上市前必須補(bǔ)交土地出讓金，出售這種房子，必須得到相關(guān)主管部門批準(zhǔn);經(jīng)適房滿5年后可上市交易，且必須補(bǔ)交土地出讓金，政府可優(yōu)先回購(gòu);安置房中產(chǎn)權(quán)屬于集體，不允許再交易，產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，滿足上市條件后可以正常交易;小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，自然也不會(huì)有國(guó)家承認(rèn)的房產(chǎn)證;集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒有產(chǎn)權(quán)，不可交易。

房屋署誰的名字房屋所有權(quán)就是誰的嗎?

房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的。房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來自于房產(chǎn)登記，房子作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會(huì)發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，房產(chǎn)證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。結(jié)婚前買的房子，就算是寫了兩個(gè)人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據(jù)能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領(lǐng)結(jié)婚證后買的房子，就算是只寫一個(gè)人的名字，也是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

婚后房產(chǎn)，離婚房產(chǎn)如何分割?

這分5種情況：

一是婚后雙方父母出資買房，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，該房產(chǎn)科認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額占有。如果當(dāng)事人另有約定的，按照約定辦理;

二是婚后按揭購(gòu)房，一方父母出首付款，產(chǎn)權(quán)登記在自己的子女名下，由夫妻共同還貸的。這種情況首付款可以認(rèn)定為只贈(zèng)與出資方的子女，離婚時(shí)該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)首付部分應(yīng)認(rèn)定為出資子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn);

三是婚后一方父母全額出資，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的，這種情況視為只對(duì)自己子女的贈(zèng)與，該房產(chǎn)認(rèn)定為出資方子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)方無權(quán)請(qǐng)求分割該房產(chǎn);

四是婚后一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，房產(chǎn)登記在一方名下的。離婚分割房產(chǎn)時(shí)，另一方無權(quán)請(qǐng)求分割;在此需要提醒的是，如何認(rèn)定以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，需要證據(jù)的支撐;

五是婚后一方或雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買房，取得房產(chǎn)證的。離婚時(shí)房產(chǎn)理應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚房產(chǎn)分割，法官會(huì)按照實(shí)際情況判決哪方擁有房子，獲得房產(chǎn)的一方根據(jù)實(shí)際情況對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

繼承、贈(zèng)與與售賣給子女都有什么優(yōu)缺點(diǎn)?

目前來說，父母房產(chǎn)過戶給子女主要有繼承、贈(zèng)與、買賣三種方式。繼承的方式是稅費(fèi)最少的一種方式，在父母在世時(shí)是不能辦理的，只有等到父母去世后才能辦理房產(chǎn)繼承。

在繼承房產(chǎn)手續(xù)的辦理過程中，只需要繳納極少的公正費(fèi)和繼承公證費(fèi)用，即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

贈(zèng)與方面，父母在世時(shí)，把房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送給子女，需繳納繳3%的契稅。如果兒女在受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，需按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

在買賣方面，如果父母的房子是留作自己居住或出租，繼承和贈(zèng)與比較合適。但如果你想把房產(chǎn)賣掉，最好選擇“賣房子”的方式進(jìn)行過戶!這是最劃算的，不然你就得支付高昂的稅費(fèi)。

農(nóng)村宅基地年限和70年產(chǎn)權(quán)有啥區(qū)別?

農(nóng)村集體土地上的宅基地?zé)o年限，不能進(jìn)入自由市場(chǎng)進(jìn)行買賣。與城市70年產(chǎn)權(quán)不同的是，它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負(fù)擔(dān)義務(wù)。

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