據(jù)我國法律的相關規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，應由其法定代理人代理簽訂合同，否則屬無效合同。

一、無民事行為能力是什么意思?

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，構成無民事行為能力人的條件為“未滿十周歲”和“完全不能辨認自己的行為”。即年齡和認識判斷能力，但無民事行為能力人的構成不需要二者都具備，年齡和認識判斷能力是“或”的關系，只要二者具備其一即認定為無民事行為能力人。

二、監(jiān)護人有哪些權利和義務?

精神病人、失能失智老人等無民事行為能力人，由于無法作出真實的意思表達，因此法律為之設定了監(jiān)護人。由此，監(jiān)護人便負有了對上述人員在生產、生活中的照管以及代為行使相關權利的職責。但是，在監(jiān)護人履行監(jiān)護義務的過程中，或出于對被監(jiān)護人權益的漠視，或圖謀于其經濟上的利益，或為彌補長期照顧的拖累而尋求精神平衡，因此侵犯被監(jiān)護人房產等財產性利益的行為時有發(fā)生。

三、出售房產的步驟

如無民事行為人名下的房產需要出售，該如何進行呢?

第一步：向人民法院申請認定房屋產權人為無民事行為能力人

第二步：由無民事行為能力人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定監(jiān)護人

第三步：監(jiān)護人作為產權人的法定代理人向房地產登記機關申請辦理交易過戶手續(xù)

注：根據(jù)我國《民法通則》第十八條：“監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。”因此房地產登記機關會視具體情況要求監(jiān)護人提供為產權人利益而出售房產的證明文件或作出必要的承諾。

四、常見的房產糾紛

(1)監(jiān)護人濫用權利賣房

監(jiān)護人如果為了保證被監(jiān)護的無行為能力人正常生活而必須進行房產出售最好保留證據(jù)之后再進行房產交易。而如果監(jiān)護人無法證明其出售被監(jiān)護人房產具有正當理由，那么就是屬于濫用對被監(jiān)護人財產的處分權，為此應當承擔賠償責任。而我國侵權責任法規(guī)定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。

(2)夫妻一方擅自賣掉共有財產

如夫妻雙方共有一處房產，其中一方為無民事行為能力人，另一方為法定監(jiān)護人也無權擅自賣掉二人共有房產。作為監(jiān)護人理應履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產等合法權利，除被監(jiān)護人利益之外，不得處分被監(jiān)護人的財產。如買方不屬于“善意”取得的話，該房產合同一般被認為無效。

(3)監(jiān)護人自作主張放棄繼承

被監(jiān)護人雖為無民事行為能力人，但仍享有繼承權。法定監(jiān)護人一般不能代理被監(jiān)護人放棄繼承權。這明顯損害到了被監(jiān)護人的利益，這種代理行為會被認為無效。