房價上漲賣房人違約該怎么辦

一、合同的解除

在房屋買賣合同中，一方違約，另一方可以請求繼續履行合同并要求遲延履行的違約金，或者請求解除合同并要求賠償損失或返還定金等。那么，房屋買賣中，房價大漲，可以要求解除合同嗎?

如果賣方因房價上漲，主張解除合同時，法院一般不予支持。北京市昌平區人民法院審理的案號為(2016)京0114民初17103號的劉*文與王*君、王*琴等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書中，認定因北京房價在2016年下半年普遍存在大幅度的上浮，賣方試圖通過解除房屋買賣合同獲取更大利益。法院認為賣方違背誠實信用原則，因此不支持解除合同，賣方仍應履行配合房屋過戶并交付房屋的義務。廣東省深圳市中級人民法院審理的案號為(2017)粵03民終6747號的歐*祥與張*寧房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，賣方主張房價上漲屬于情勢變更，應變更價格條款，法院認為該主張缺乏法律依據，不予支持。

如果買方有證據證明賣方存在違約，可以要求解除合同，不過解除合同需要注意兩點。首先，解除合同是有限制的。應當明確的是，簽定合同的目的是為了履行合同，合同一旦依法成立，雙方當事人應當履行約定的義務。因此，法律對解除合同進行了限制。我國《合同法》第6條規定，當事人行使權利，履行義務應遵循誠信原則;第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。其次，解除合同是有條件的。主要涉及兩個方面：一個就是是否具有解除權。也即是解除的方式，包括約定解除和法定解除，這是解除合同的前提條件。約定解除就是要看合同中有無解除合同的約定，法定解除就要根據法條判斷是否符合法定的解除情形;另一個就是怎樣行使解除權。在有解除權時，解除后還要通知對方，如果對方有異議，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。對于該異議期間，當事人有約定的從約定，未約定的為解除合同通知到達之日起三個月。須明白這兩個標準是有先后的，是否具有解除權決定了后者解除權的行使;也可以這樣說，即使通知對方合同解除，如果沒有解除權，合同仍然是未解除的。

二、房屋差價損失的確定

房屋差價很明顯就是房價漲后的價格減去買賣合同的成交價。目前，沒有法律法規對此進行專門的規定。從法院判決可以看出，一般是支持房屋差價損失的，或者有的雖然沒有對房屋差價損失進行量化，但是在確定違約金時會把房屋差價損失作為一項酌定考慮的因素。法院認定房屋差價屬于可得利益損失，一般按照評估機構或最相類似的房屋市場價格酌定。

按照法律規定，守約方可得主張的損害賠償的范圍既包括實際損失，也包括可得利益的損失。《中華人民共和國合同法》第113條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。北京市第三中級人民法院審理的案號為(2016)京03民終716號的閆*華與趙-錚房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，認為可得利益損失旨在保護守約方的履行利益。當事人訂立合同之目的就在于獲得合同的履行，在合同因出賣人一方的原因無法履行而導致解除時，一旦標的物價格上漲，該標的物漲價的預期利益不能為買受人所享有，其損失即屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條所規定之可得利益損失，該利益損失受法律保護;另外，在合同解除的情況下，買受人購買同樣區位、同類品質的替代物，需要支付更高的價款，因此產生的合理損失，應由出賣人按照法律規定承擔相應的賠償責任。

在買方沒有要求房屋差價，直接要求違約金時，法院一般會考慮房屋上漲的事實，根據案件情況，酌定違約金的數額。在廣東省深圳市中級人民法院審理的案號為(2016)粵03民終9912號的徐*蘭二審民事判決書中，法院根據實際損失、合同履行情況、過錯程度及當事人預期利益等因素，判令賣方按照雙方合同約定違約金條款承擔違約責任。

河南省的法院，一般是根據具有價格評估資質的評估機構及價格評估人員，經過合法的評估程序和充分的評估依據出具的《房地產抵押預評估報告》或是根據鄭州市住房保障和房地產管理局網站公布的鄭州市房地產數據分析，得出房屋差價的損失。河南省鄭州市中級人民法院審判的案號為(2017)豫01民終7555號的曹*蕾、郭*宵房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，采用評估機構的評估報告作為房屋差價損失的依據。鄭州市中原區人民法院審理的案號為(2017)豫0102民初1444號的劉*敏與朱-明房屋買賣合同糾紛一審民事判決書中，則是根據鄭州市房地產數據來認定房屋差價損失的。

三、損失賠償的數額

根據《中華人民共和國合同法》第113條規定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。綜合各種因素來考慮損失賠償的范圍。

關于預期利益損失。預期利益損失屬于可得利益損失的范疇，在計算和認定時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。北京市第三中級人民法院審理的案號為(2016)京03民終716號的閆*華與趙-錚房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，房屋價格在訴訟期間已有較大幅度的增長，訴訟的周期與房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預見的風險與損失亦應合理限制。

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