從流程來看，購房可分為繳納訂金、簽訂購房合同、網簽備案、交房、入住、辦房產證等若干階段。一般來說，從繳納訂金到拿到房產證,其間一旦出現相關問題,購房者有權要求退房。但是，一旦房產證辦理完畢，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者很難退房。

退房10大正當理由多涉及賣方違約

那么，符合哪些條件才能退房呢?李*崗介紹,像恒-大這種宣布無理由退房的是少數，一般來說，購房者退房都需“限定條件”，多涉及違約等情況。

具體來說,主要可分以下10種情況:

1、購房合同本身無效,即開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定等情況。比如開發商沒有取得預售許可證進行預售,所簽訂的合同則沒有法律效力,業主有權要求退房。

2、購房合同被依法撤銷。比如合同顯失公平的或開發商以欺詐、脅迫的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同。

3、面積誤差超標。實際測量與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值,其中有一項超出3%的,購房人有權退房。

4、開發商擅自變更規劃、設計,或經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更但未在規定時限通知購房者。

5、按揭未獲批準,即因不可歸責于買方的事由,導致不能簽訂商品房擔保貸款合同,并導致商品房買賣合同不能繼續履行的情況。

6、先賣后抵、一房二賣或先抵后賣,即商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人等情況。

7、房屋主體結構質量不合格,即承重墻、梁、柱等出現質量問題,不能交付使用;或交付使用后主體結構質量經核驗確屬不合格。

8、出賣人遲延交付房屋。經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行交付房屋義務的,買受人有權請求解除合同,但當事人雙方另有約定的除外。

9、無法辦理房屋所有權登記。辦理房屋所有權登記的期限屆滿后起超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的情況。

10、除此之外的其他一些情況,包括患重病等一些特殊情況。

如何應對各類退房陷阱和誤區?

因商品房的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣、其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多、權利義務關系復雜,因此在實際退房中并非那么容易。

開發商規避退房?特別關注合同違約責任可簽退房補充協議

雖然法律法規中有退房的相關規定，但具體購房合同中，對此作出明確約定的并不多。開發商為降低風險，往往還會約定一些規避性的條款，比如為規避延遲交房,開發商通常在商品房買賣合同中約定較低的交房條件等。

簽訂購房合同時，一定要注意重點約定違約責任，看是否有關于退房的相關約定。比如房屋質量不合格等情況下，開發商應承擔怎樣的責任等內容。若沒有相關約定，可選擇和開發商協商簽訂一個補充協議。開發商印制的格式文本，多會偏重自己的利益,規避購房者的權利。但根據我國法律規定，類似狀況如果與法律規定相違背，相關的條款無效。

符合條件就能退?需提交相關證據購房各環節注意搜集

我國合同法及相關的司法解釋中對退房條件作出相關規定，但實際操作中消費者或將面臨舉證難的問題。他說，比如交房后房屋出現質量問題,要想退房，需提交由質量監督部門出具的質量鑒定報告，若購房者或其直系親屬患重大疾病等情況，要想退房需提交二級以上公立醫院相關證明等等。

李*強說，購房者在各個環節要提前考慮到這些問題，在每個環節提前搜集并保留相關證據和材料。此外消費者在購房之初就應對開發商的資質、信譽體系、樓盤質量等情況進行考察,考慮到后期可能出現的一些風險,由此判斷是否購買。

向法院起訴太麻煩?協商或比打官司耗時還長協商不成抓緊起訴

買房退房情況確實比較復雜,能退還是不能退,有時很大程度取決于開發商和購房者協商的結果。但實際操作中因各種理由,退房過程可能并沒有那么利索。

遇到退房相關問題,一些購房者可能并不愿訴諸法律,習慣性認為打官司更麻煩。但就他這些年經手的一些退房問題來說，證據充分的情況下,有時起訴比找開發商協商更有利于解決問題,耗時也更短。因此若協商不成，可抓緊起訴。

退房只退房款?別忘了退保費和利息違約金就高不就低

李*強介紹，購房者辦理按揭貸款時，有的銀行會要求買家購買相關保險產品，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。此外，法規中對一些退房情況明文規定開發商要返還利息賠償損失的，購房者對此不要忽略。

此外，若開發商違約導致退房，違約金不足以彌補實際全部損失的，差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高于實際損失，開發商則直接按違約金來賠償。