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寧波
小產權房面臨拆遷、權屬變更時存在哪些問題
所謂小產權房，就是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”，多發生于城鄉結合部地帶，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
一是小產權房隱患重重，法律風險大。因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護，風險相當大。
二是小產權房造成社會資源浪費。近年來，隨著房地產市場的風起云涌，個別商家或者個人為了獲取更多利潤、降低用地成本，違規建設“小產權房”進行商品交易。違法用地和違法建設一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規定，即主要表現為違反了“土地利用總體規劃”，又無法補辦用地或建設手續。在一定程度上，“小產權房”雖然解決了城鎮中低收入階層居住需求，但“小產權房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產權房”就會對社會財富巨大浪費。
三是小產權房引發諸多矛盾，影響社會穩定。在當前國家法律法規對小產權房的產權尚未明確界定的情況下，小產權房的大量涌現必將帶來諸多的社會不穩定因素，易引發糾紛、激化矛盾，已有數起由于小產權房問題誘發的社會糾紛到人民法院咨詢相關問題，但由于小產權房尚無“名分”，人民法院不宜立案處理。目前，小產權房屋的開發建設還沒有明確的規定能夠給予約束，開發建設的監管同樣存在缺位。同時，小產權房屋的開發又得不到銀行貸款支持，主要依靠開發單位自行進行開發建設，一旦開發單位的資金或其他環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。同時，開發單位若沒有資質，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，購買后也不能合法轉讓和過戶，入住后的物業管理也極易出現問題。筆者經過調查發現，個別地方的小產權房建成后往往超低價格出售，但購買者卻望而卻步，還有少量購買者在締約過程中出爾反爾，釀成了諸多矛盾。
從我們長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，很多當事人在面對政府咄咄逼人的態勢時，往往不知所措，錯失了維護自己合法權益的機會。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯系。
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