城市房屋拆遷需要評(píng)估嗎

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)城市的房屋進(jìn)行拆遷的時(shí)候，是需要對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估的，而評(píng)估的方式也很多。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條?對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的分類(lèi)

(1)采取貨幣補(bǔ)償方式的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

從該協(xié)議當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來(lái)看，被征收人以放棄房屋所有權(quán)為代價(jià)，取得相應(yīng)的一定數(shù)量的貨幣，而征收主體則以支付一定數(shù)量的貨幣為對(duì)價(jià)，享有被征收房屋的所有權(quán)，是一次性了斷的補(bǔ)償方式。這完全符合買(mǎi)賣(mài)合同的特征，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。由此發(fā)生糾紛的，可使用買(mǎi)賣(mài)合同的法定規(guī)則予以處理。

(2)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

從該補(bǔ)償方式顯示的當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，征收主體的義務(wù)是以自行建造的房屋或者購(gòu)買(mǎi)的房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給被征收人，以此為對(duì)價(jià)而取得被征收人所有的房屋；被征收人則以喪失其所擁有的被征收房屋的所有權(quán)為對(duì)價(jià)，來(lái)?yè)Q取征收主體提供的房屋所有權(quán)，同時(shí)對(duì)被征收房屋的評(píng)估價(jià)與所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。這就是說(shuō)，征收主體以異地或者原地在建的房屋與被征收房屋進(jìn)行所有權(quán)交換，被征收人失去了被征收房屋的所有權(quán)，但調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的所有權(quán)。

由上述雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，我們可以認(rèn)為，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為補(bǔ)償方式的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議為以物易物的互易合同。

互易分為一般互易與補(bǔ)足價(jià)金的互易。一般互易就是雙方當(dāng)事人互相交付給對(duì)方財(cái)產(chǎn)并轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)利。補(bǔ)足價(jià)金的互易是雙方當(dāng)事人約定一方向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，而對(duì)方除轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)外并應(yīng)支付一定的金錢(qián)，以補(bǔ)充互換物之間的差價(jià)。從征收實(shí)踐看，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為補(bǔ)償方式的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是補(bǔ)足價(jià)金的互易合同。互易合同雖在合同法分則中沒(méi)有具體規(guī)定，但《合同法》第175條對(duì)互易合同適用法律作出了規(guī)定，即當(dāng)事人約定易貨交易，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的，可以參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定。

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