房產抵押借貸容易出現哪些問題

《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關的司法解釋也會失效，《民法典》生效前的規(guī)定：

1、一般房地產抵押擔保中，以限制或禁止抵押擔保的房地產進行抵押登記，如農村集體所有制土地。這方面的情形不多，但確實存在，主要表現為抵押人或借款人通過人為關系使抵押登記管理部門對上述土地辦理抵押登記；由于有他項權證，極易導致銀行錯信政府的登記公示，為借款人發(fā)放貸款。這一案件已經處理完全，并沒有受到損失。

2、以產權關系不明的房地產進行抵押擔保。如抵押人進行抵押的財產，表面上是一人所有，但實際上是與他人共同開發(fā)的房地產。案件涉訟后，抵押效力受到影響。該案件由于證據沒有砸死，現在抵押人正在檢察院申訴。

3、最高額抵押擔保登記無對應的主債權文本。現行文本是借款合同文本，不符和業(yè)務發(fā)展的需要，也不能與最高額抵押擔保有效銜接。

4、抵押權人名稱和機構變更頻繁，影響變更前后抵押登記的效力和主從合同有效銜接性。

5、債務人或抵押人更名改制，對于需要辦理的借新還舊貸款，如何處理好債務承擔和借新還舊的關系、以及更名改制與辦理抵押登記之間的關系，沒有一個有效的程序和模式，危及貸款擔保安全。

6、抵押物清單沒有作為抵押合同的附件或是抵押物清單填寫不規(guī)范。

7、個人金融業(yè)務中，大部分貸款只辦理的房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權的抵押登記。

8、子母公司抵押擔保問題。關于子公司為母公司提供抵押擔保的效力問題，目前司法實踐中并沒有一個明確的認定標準，而很多集團公司的業(yè)務往來均或多或少的存在上述問題。

解決方法

1、嚴格按照擔保法及其司法解釋的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，對于不能進行的抵押登記的房地產，嚴把審查關口，杜絕此類現象的發(fā)生；對于限制性的房地產，嚴格按照相關特別法律法規(guī)的規(guī)定和相關行政法規(guī)的規(guī)定，作好報批、審批手續(xù)，完善有關手續(xù)，使抵押擔保合法、有效、與主債權有效銜接。

2、對于產權關系不明的房地產，首先要查清權屬關系，涉及共同共有或共同開發(fā)的房地產，辦理抵押登記時，不但要求權屬確定，并且必須征得全體權利人或共同開發(fā)人的書面同意，并將所有權利人的書面同意存檔、同時報抵押登記管理部門。

3、出臺有關最高額綜合授信合同，并完善合同的內容，使最高額綜合授信合同不但涵蓋授信內容，并且有相關的權利義務條款，使銀行有辦理最高額抵押登記時嚴格對應一致的主債權合同。

4、盡量減少下屬單位名稱和機構的連續(xù)性，避免銀行本身原因造成的抵押失效現象發(fā)生。不得已要變更下屬單位名稱、機構的，一定要先作好業(yè)務的調查情況，根據業(yè)務實際和有利于業(yè)務安全、有效發(fā)展進行變更。

5、對于借款人改制更名而要辦理貸款借新還舊的情形，建議：先由改制更名后的借款人辦理債務承擔手續(xù)，再為其辦理借新還舊手續(xù)，并由抵押人出具書面同意繼續(xù)為更名改制后的借款人提供擔保的書面材料，并將相關材料報登記管理部門備案，保證有關業(yè)務的連續(xù)性。對于抵押人更名改制的情形，建議，建議：在同一天辦理抵押登記的注銷、抵押物的過戶、新抵押人的抵押登記手續(xù)，并以銀行(債權人)名義、派工作人員在登記窗口索取上述所有手續(xù)的收件單，以控制階段性風險。

房產抵押借貸者必須要看它的利率，一般來說這類的抵押貸款利率都不會太低，如果你打算借錢還需要了解自己是否有還錢的能力。如果您在房產抵押借貸相關法律問題無法解決，可以咨詢律霸網律師看看該怎么樣去處理這個問題。