抵押權實現的條件有哪些

《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關的司法解釋也會失效，《民法典》生效前的規定：

抵押權的實現或稱抵押權的行使，是指抵押物所擔保的債權已到清償期而債務人未履行債務時抵押權人可以通過行使抵押權，以抵押物的價值優先受償。依據我國法律規定，抵押權的實現必須具備以下四個條件：

1、抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現。

2、?必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標準。

3、債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。

4、債務未受清償不是由于債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。

抵押權實現時應注意哪些問題

在抵押權實現的過程中，有以下幾個問題要注意：

1、同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得價款的清償順序根據我國擔保法第三十五條規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。如果財產抵押后，該財產大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

2、以城市房地產、特定的土地使用權抵押時，抵押權實現的問題

(1)當城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。如果抵押權人需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

(2)依照擔保法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地的用途。

(3)以劃撥的國有土地使用權抵押的，拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，必須在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才有優先受償權。

3、第三人為抵押人時，其追償權如何實現的問題抵押人可以是債務人本人，也可以是第三人。當債務人為抵押人時，債務履行期限屆滿，以抵押物折價或拍賣，變賣抵押物的價款恰好和債權額相抵，則債權消滅；如果多于債權數額，多出的部分歸債務人；如果不足以清償債權的，不足部分由債務人補償。當第三人為抵押權人時，在抵押權人實現抵押權后，有權向債務人追償。

4、抵押物滅失所得賠償金應作為抵押財產我國擔保法第五十八條規定，抵押權因抵押物的滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。這里所說的賠償金，主要是指因抵押人以外的原因導致抵押物滅失時，抵押人可以要求侵權行為人給予的賠償或者取得保險賠償。

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