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寧波
房地產抵押權的對外效力是如何的
房地產抵押后，因其權屬和占有仍歸抵押人。抵押人仍可以依法支配處分屬于自己擁有的房地產，從而在該項房地產上形成新的法律關系或者保持既存的法律關系。抵押權的存在就會對房地產上既存的或新發生的諸種相關法律關系產生一定的影響力，這便是其對外效力。例如，房地產產權人將已經抵押的房地產依法轉讓、出租、再抵押而發生的法律關系都會同抵押權發生相關影響。房地產抵押權的對外效力主要涉及以下幾種情況抵押權對房地產出租法律關系的影響。
房地產抵押權對房地產出租法律關系的影響，可能發生兩種情況一種情況就是房地產權利人將已經出租的房地產抵押，另一種情況就是房地產權利人將已經抵押的房地產出租。在這兩種情況中，抵押權對房地產出租法律關系的效力不同。前一種情況租賃關系成立在先，抵押權設立后，抵押權的設立、實現均對租賃關系不發生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設定抵押之事實告知承租人、原租賃合同繼續有效。從抵押權的設定來看，租賃與抵押互不影響。因為已經出租的財產仍歸出租人所有，他在不影響承租人之占有使用的前提下仍有權支配處分財產，而抵押權的設定并不要求財產的移轉占有，因此，租賃關系的有效存在不影響出租人將已經出租財產再行設定抵押，抵押權的設定也不影響承租人對財產的占有利用。
從抵押權的實現來看，抵押權人將抵押財產依法拍賣變賣后買受人獲得了抵押財產的所有權，按照“買賣不破租賃”的原則，租賃關系可以對抗新的買受人，使租賃關系繼續有效，只是出租人發生了變化，讓位于抵押物的買受人。因而，抵押的實行也不影響租賃關系的存在。在后一種情況中，租賃關系成立在后，抵押權設定在先，抵押權對租賃關系就要發生影響，租賃關系應當隨抵押權的實現而解除。從租賃關系的成立來看，租賃關系應當隨抵押權的實現而解除。從租賃關系的成立來看，租賃關系不受抵押權效力的影響，因為已經抵押的財產仍歸抵押人所有和占有，他仍然有權將該財產出租。但是抵押權是設定在先的一種物權，而租賃權是設定在后的一種債權，按照物權優先債權、前權優于后權的原則，租賃權不得對抗抵押權，隨著抵押權的實現，抵押物新的買受人不受租賃關系的約束，承租人不得對抗買受人，租賃關系應隨即解除。
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