買方存在違約?賣方常以此為借口尋求依法解約

“賣方違約借口多種多樣，有從買方行為里挑刺的，甚至還有裝瘋賣傻、玩消失避而不見的。”其中最常見的借口是買方存在違約行為。因為對于賣方來說，這為其依法解約提供了最好的理由。一般房產(chǎn)中介提供的交易合同范本中，對買方各項義務(wù)的履行都有明確的期限，而很多買家簽約時，過分信任或者依賴房地產(chǎn)中介，自己并沒有認真研讀交易合同，一不小心就會出現(xiàn)違約。在這一類違約的借口中，最常見的就是買方未能及時完成資金監(jiān)管、資金監(jiān)管金額不足等。

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知己知彼賣方為反價還會祭出這些借口

賣方房屋存在其他共有人。很多賣家往往以房屋存在其他共有人(比如配偶、父母等)、簽約未經(jīng)其他共有人同意為借口主張合同無效。

賣方無權(quán)處分。這種借口主要出現(xiàn)在賣方存在代理人或房產(chǎn)掛靠他人名義情況，房產(chǎn)中介或者買方一般不會認真核實房產(chǎn)登記權(quán)利人的委托授權(quán)手續(xù)，簽約后賣方就會以“自己只是代理人、簽約或者簽約價格未經(jīng)權(quán)利人同意且權(quán)利人事后不予確認”為由主張合同無效。

房產(chǎn)存在租約。有的賣家會在合同簽訂后故意與第三方簽訂虛假租賃合同，聲稱房屋已經(jīng)租賃給第三方且租賃期限很長，或者賣房侵害了承租人優(yōu)先購買權(quán)。

雙倍返還定金強制解約。由于房價上漲較快而一般定金數(shù)額比較低，雙倍返還定金對于賣家?guī)缀鯖]有制約作用，因此要求雙倍返還定金強制解約就成為賣家違約的首選借口。

自愿承擔違約金。同定金一樣，違約金本來也是制約賣方違約一個制度保障，而且在常見的二手房中介提供的交易合同范本中，違約金多為交易價格的20%。但由于房價上漲過快，很多房屋價格漲幅超過20%，因此即便是承擔高額的違約金，有時候?qū)τ谫u家也是有利可圖，因此自愿承擔違約金以解除合同的情況也是存在的，當然一次性支付高額的違約金對賣方來說也是不小的壓力，賣方普遍也會要求調(diào)低違約金的比例。

簽約后贖樓前最易遭遇賣方反價

“一個完整的二手房交易，一般需要簽約、贖樓、資金監(jiān)管、貸款、遞件過戶、抵押擔保等多個環(huán)節(jié)，至少需要一個半月或者更長的時間才能完成。”段*愚律師介紹，其中簽約之后、賣方贖樓之前階段最容易遭遇賣方反價，“在過戶之前，即使買方已經(jīng)辦好資金監(jiān)管和貸款手續(xù)，但只要賣方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續(xù)履行下去。”

“賣方違約，買方有三個選擇，主張雙倍返還定金、主張違約金或要求繼續(xù)履行合同，但是究竟選擇哪一種方式對自己更有利，需要綜合案件的情況分析。”一般來說，在定金和違約金之間，買方更愿意選擇金額更高的違約金。但是究竟選擇違約金還是選擇繼續(xù)履行合同?段*愚認為，這需要考慮房屋交易價格、上漲幅度、自己對房屋的需求等因素。

首先，假如選擇違約金，一般合同約定的違約金比例為交易價格20%，但法院對違約金的支持比例卻不一致，存在較大的自由裁量空間。但毫無疑問的是，在當前惡意違約情形較多的情況下，法院肯定更傾向于打擊不誠信的行為、盡可能高地支持違約金的比例。目前，深圳法院已經(jīng)有多起判賠支持20%違約金的案例，這對違約者來說，是非常嚴厲的信號。

如果買方對房屋的現(xiàn)實需求非常迫切，或者房產(chǎn)價格漲幅遠超20%，則對于買方來說，要求繼續(xù)履行合同無疑是更好的選擇。但房地產(chǎn)交易自身的特點，決定了法院在判令繼續(xù)履行的時候需要考慮更多的因素：即必須具備可操作性或執(zhí)行性，法院才可能判令繼續(xù)履行。

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判令繼續(xù)履行合同需具備幾個前提

就目前判例和精神來看，判令繼續(xù)履行合同一般需要具備幾個前提：一是買方具備購房資格;二是買方具有一次性付款的能力或者已經(jīng)付清首期款，剩余款項也已申請貸款并已取得銀行出具的貸款承諾函;三是賣方紅本在手(房產(chǎn)無抵押)，或者已經(jīng)辦理贖樓手續(xù)(或者賣方已公證授權(quán)代理人辦理贖樓手續(xù))，或者在訴訟程序中可以追加房產(chǎn)原貸款銀行為第三人，判令賣方贖樓，賣方不主動贖樓的，買方可以贖樓(相應(yīng)款項直接在購房款中抵扣)。

怕自己后悔賣方可主張在合同中約定“反悔權(quán)”

“按照法律規(guī)定，不動產(chǎn)交付以變更登記為有效完成，二手房交易過程中既包括債權(quán)關(guān)系，即簽訂買賣合同，也包括物權(quán)關(guān)系，即變更登記，買方合同目的的最終實現(xiàn)，需要國土部門的登記才算完成。”這為賣方違約提供了時間和操作上的可能性，因此，相比一般的合同糾紛，二手房交易違約和糾紛發(fā)生的可能性更高。

違約和糾紛一旦發(fā)生，根據(jù)實踐經(jīng)驗，賣方反價后，若買方訴至法院要求繼續(xù)履行合同，并不一定能獲得支持;即使訴請解除合同支付違約金，實踐中在違約金的支持比例上也存在同案不同判的情況，無法向二手房市場釋放穩(wěn)定的信號，這令不少購房者感到十分迷茫。

“出現(xiàn)‘同案不同判’情況有其客觀原因，也有其合理性。”“同案不同判”一直是影響司法公正和司法公信力的不利因素，在違約金支持比例上的“同案不同判”并非真正意義上的同案不同判，而是法官自由裁量權(quán)的體現(xiàn)，“自由裁量權(quán)為法官對現(xiàn)實因素的考量留下了空間，比如賣方違約的情節(jié)是否惡劣、房產(chǎn)價格上漲的幅度、買方的實際損失、買方購房是用于自住還是用于投資等等，都會對判決結(jié)果產(chǎn)生影響。”

據(jù)知情人士透露，深圳中院已就二手房交易市場糾紛猛增的問題組織了研討和培訓(xùn)，有望出臺相關(guān)指導(dǎo)意見。

“這份指導(dǎo)意見并不太可能如外界所傳，賣家反悔的一律判令強制過戶，而是會在尊重法律適用的穩(wěn)定性和法官自由裁量權(quán)的基礎(chǔ)上，盡可能地保障誠實守信的交易主體的權(quán)益。”

違約當然是違法行為，需要承擔法律責任，但人非圣賢，在房價暴漲的情況下，賣方反價的行為并非令人難以理解。那么，對于賣方來說，如果一方面想出售房產(chǎn)，一方面又擔心房價上漲自己反悔，是不是可以在合同中約定一個“反悔權(quán)”呢?“只要合同雙方同意，這種約定并沒有違法。”趙-麗律師表示，賣方可以主張在買賣合同中約定一個特別的條款，即如果在交易過程中房價發(fā)生明顯的波動，則雙方根據(jù)波動比例調(diào)整交易價格或者進行補償，當然，這一切都建立在買方同意的基礎(chǔ)之上。

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購買二手房，注意以下幾個問題

一、在合同簽訂時，首先要確保合同的效力，不給對方留下主張合同無效的借口，比如核實房產(chǎn)權(quán)利人的身份、代理人的授權(quán)委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等;

二、在合同內(nèi)容上下功夫，比如盡可能約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度(法律規(guī)定不超過交易金額的20%)，或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費及各種費用，由敗訴方承擔，盡可能增加違約成本;

三、自己嚴格依買賣合同約定履約，不給對方留下“買方違約”的口實，包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金監(jiān)管手續(xù)等;

四、發(fā)現(xiàn)對方可能違約的，要及時固定證據(jù)。如果賣方應(yīng)履行義務(wù)期限屆滿時未履行其義務(wù)，買方應(yīng)自己或者委托律師向賣方發(fā)出書面的《履約催促函》，并保留函件復(fù)印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實;

五、一旦發(fā)生糾紛，如果雙方協(xié)商不成，買方應(yīng)及時委托律師維護自身合法權(quán)益，而且無論買方考慮何種訴訟請求，在起訴后都應(yīng)立即申請財產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。