樊某與顧某于2003年10月1日訂立房屋買賣合同一份，合同約定：樊某將建筑面積為339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某;如單方違約，承擔違約金2萬元;合同自訂立之日起生效。嗣后，樊某在房地產中介機構的介紹下，又以27萬元將同一幢住宅樓賣給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失為由，向法院提起訴訟，請求樊某賠償損失兩萬元。

對該案如何處理，第一種意見認為，由于該房屋的建房所用土地為集體土地，按規定宅基地使用權不得轉讓，所以房屋買賣應認定為無效。按照合同無效的法律規定返還，造成損失的按各自的過錯程度承擔相應的責任。第二種意見認為，樊某一物二賣，樊某應對第一次買賣合同承擔締約過失責任，即承擔顧某為訂立履行該合同所造成的損失。第三種意見認為，第一份房屋買賣合同有效，樊某應當承擔賠償損失的責任。

案件評析

筆者同意第三種意見，理由如下：

一、雙方訂立的合同合法有效

1、出售房屋的主體并非法律所限制的對象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規定，農村農民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從本條規定看，法律禁止的是農村村民申請建兩處住宅，并沒有限定農村住房轉讓的主體資格。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”該條規定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權出讓、轉讓或出租的范圍是指農業土地改變用途為非農業，這是國家保護耕地的需要;二是原來就是非農土地的出讓、轉讓或出租的，法律未作禁止性規定的，應當認定為非農用地(包括農村房屋、農民宅基地)可以出讓、轉讓或出租。

2、農村房屋的業主有權處分自己的房產。根據現行法律和政策，農戶經批準取得的建房用地是依國家強制力作保證取得的，具有生存意義的權利。雖然土地性質是集體的，但經批準確定給農戶使用后，集體對這部分土地非經法定程序已無權處分，農民對該土地已經取得了長期使用的權利，不但農戶自己可以使用，其子女也可以通過繼承繼續使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性為集體所有而改變補償費的收益主體，土地補償費仍歸房屋所有權人所有。因此，農村房屋的業主處分自己的房產既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產擁有獨立的處分權。

樊某出售的房屋與農村宅基地建房還有所不同，它是根據當時上海市鼓勵建設農村小集鎮而興建的，各地鄉鎮都有該類房屋，是鄉政府加快集鎮建設、擴大集鎮范圍的具體措施，對建房對象并無限制，它在合同上標明歡迎各屆人士進鎮落戶。如果程序、手續上存在一定障礙的話，這是政府行為，責任在政府，與建房戶無涉。本案事實上樊某與顧某訂立買賣合同后，樊某并非因買賣主體不符而反悔，而是為圖更大利益而反悔。