什么“普宅”?有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎?

所謂普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。普通住宅是相對(duì)豪宅的一個(gè)概念，通常作普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，后者反映在市場上，就是所謂的豪宅。

什么樣的房屋可以被定義為“普通住宅”，這也是有數(shù)字依據(jù)了。根據(jù)2014年10月北京市住建委調(diào)整的普通住房標(biāo)。

在北京，五環(huán)內(nèi)單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元以里的房屋;

五環(huán)到六環(huán)單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元以內(nèi)的房屋;

六環(huán)外單價(jià)23760元/平方米、總價(jià)281萬元以內(nèi)的房屋，只要面積不超過140平方米，就可以被認(rèn)定為普通住房。其中，單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

普通住宅和豪宅在購買時(shí)有什么不同?

一般的區(qū)別可能大家也不會(huì)太在意，但是這一區(qū)別如果體現(xiàn)在錢上，就會(huì)比較引起關(guān)注了。

目前，普通住宅和豪宅在購買上的區(qū)別，主要體現(xiàn)在稅收所能享受的優(yōu)惠政策上。

契稅：

90平方米以下的普通住宅，按成交價(jià)1%征收，若買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交價(jià)1.5%征收，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

144平米以上(含144平米)，按成交價(jià)3%征收。

印花稅：

印花稅一般按成交價(jià)的0.05%征收，但是如果是普通住宅，可暫免。贈(zèng)與，非普通住宅，就需要向雙方各收0.05%。

土地增值稅：

土地增值稅一般按成交價(jià)的1%征收，但是普通住宅可以免征。而非普通住宅，全征(無年限制)、“增值額”按30%征收。

此外，如果是二手房交易，還存在個(gè)人所得稅、營業(yè)稅的區(qū)別。

舉個(gè)簡單例子，按理說，一般契稅是房價(jià)的3%，可如果面積不高于90平方米，又是首套購房，那購房人就可以享受僅繳納總價(jià)1%的契稅打折優(yōu)惠。如果面積在90.01到140平方米之間，還是首套房，那購房人繳納的契稅稅率為1.5%。

這么算下來，如果一套五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬元的房產(chǎn)，是否屬于“普宅”，其契稅繳納額最多會(huì)差9萬多元。

北京的“普宅”比例越來越少都怪房價(jià)漲得太快

2014年，關(guān)于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)一發(fā)布，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重便擴(kuò)大到90%以上。雖然2014年普通住房標(biāo)準(zhǔn)寬松了，但在2015年，被認(rèn)定為普通住房的比例依然越來越少。

具體來看，2014年，除了別墅這種肯定屬于“豪宅”的住宅，其它“非普”占比為14%。而到了2015年，全市成交的50892套住宅中，有8933套被認(rèn)定為非普通住房，占比達(dá)到了17.6%。

尤其在五環(huán)以內(nèi)，被認(rèn)定為非普通住房的新建商品房比例達(dá)到了47.7%，2014年該比例只有32.1%。就連六環(huán)外，被認(rèn)定為非普通住房的新建純商品房，比例也達(dá)到了8.9%。

享受到契稅優(yōu)惠的越來越少，一些改善性需求的購房者，一不小心就加入了豪宅的隊(duì)伍。究其原因，2014年調(diào)整的依據(jù)是2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)、即單價(jià)22000元/平方米、套總價(jià)260萬元/套。但是這個(gè)數(shù)據(jù)到2015年，已經(jīng)變成29782元/平方米，五環(huán)內(nèi)的商品房成交均價(jià)超過了5.3萬元/平方米。房價(jià)漲得太快，造成普通住宅比例越來越少。