一、妻子擅自將房屋賣了有沒有效力

妻子擅自將房屋賣了

高某欲購婚房，挑選了幾套后，最后看中了一套熟人介紹的房屋，此套房屋價格低、位置好、有升值空間。但有一點讓高某很糾結，熟人告訴他，房主王某比較可憐，丈夫出去打工后一直就沒有回來，留下王某和女兒相依為命，現在女兒要上初中，而且成績很好，王某不得不把和丈夫一起買在城區的房子給賣了，供女兒讀書。對高某來說這事兒是好事，既能幫助王某，又能買到物美價廉的房子。但房屋產權證同時寫下了王某和其丈夫的名字。這對高某的買賣行為是否有影響呢?王某也困惑了，她想知道夫妻一方擅自賣房，作為買房人的買賣行為是否有效?

夫妻一方擅自將房屋出售是否合法

本案中，房產登記在二人名下，雖然有償，但高某也已經從熟人口中了解了王某的房屋所有權情況，無法構成善意。所以，買賣行為有效必須以經過夫妻雙方同意為條件。而王某的丈夫已經失蹤多年，若要符合條件可以由王某通過向有關機關申請其丈夫死亡，或起訴離婚并申請分割財產的兩種方式達成。

《婚姻法》解釋三，第11條規定，“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予以支持。”根據法條，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋構成擅自賣房，效力需綜合判斷，如果在房產登記在一人名下，購房人與賣房夫妻也不熟悉，即善意購買，在合理價款交易的條件下，判斷該買賣行為有效一般不以經過夫妻雙方同意為條件。如果房產登記在雙方名下，判斷該買賣行為有效一般要以經過夫妻雙方同意為條件。

二、如何處理一方擅自處理夫妻共同房產的情況

根據我國現有法律，眾所周知，房屋產權證是房屋產權歸屬的唯一標志。夫妻一方擅自出賣房屋糾紛因現實情況復雜多樣而形式各異，以房屋產權證上登記權利人表象的差異可以將該類糾紛簡要歸納為以下三類：

1、房屋為夫妻共同財產，且房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫妻兩個人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的。

房屋所有權證書登記為夫妻兩個人的名字，該房屋即為夫妻共同財產，夫妻一方未經另一方同意，單獨與第三人簽訂合同的，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”可以看出，出賣人無權處分標的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因為房屋買賣合同為債權，而房屋的所有權為物權，這是兩個權利體系。此時，房屋的所有權仍為夫妻二人共同擁有，但是根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”，房屋的買受人可基于債權請求權要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。

2、房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

這種情況下，如果第三方善意(不知情)且支付合理對價，并且已經辦理了房屋過戶手續，構成善意取得，合同應認定為有效。構成對于其他共有人的損失，應當由擅自處分共有財產的人賠償。其他情況下，第三人均無法取得房產。

在審判實踐中一般以消極的善意作為認定標準，即不知道且不應當知道。對于善意的證明事項和舉證責任的分配，應由另一共有人就買受人為惡意承擔舉證責任，通過反證進行認定，如房屋買受人和出賣人夫妻雙方或一方之間存在特定親近關系。買受人信賴不動產登記簿和權屬證書中關于物權登記的記載，不知且不應知出賣人為無權處分即可推定買受人為善意，善意的時間段應從簽訂房屋買賣合同時開始至辦理過戶登記手續時止。

3、房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

該種情況比較復雜，涉及一些實踐中具體可能出現的情況。例如，第三方支付合理對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續，但是如果該第三人已經長期在該房屋內居住，而且有足夠的證據證明房屋的另一個所有人知情且長時間未提出異議，在實際操作中，該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然，要具體情況，具體分析。

以上知識就是小編對“妻子擅自將房屋賣了有沒有效力”問題進行的解答，夫妻一方擅自處置共同房屋的，是不具有法律效力的，但第三方善意取得的，不得追加以出售的房屋。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。