《居間合同》在二手房買賣中是一份非常重要的法律文件，很多糾紛正是產(chǎn)生于居間合同簽訂過程之中。上海市房地產(chǎn)交易中心曾有一個(gè)推薦文本——《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，但由于這個(gè)文本并非強(qiáng)制使用，因此各家中介公司提供的《居間合同》基本都是各自擬定的(供房地局備案即可)文本，這些合同中都盡力規(guī)避中介的義務(wù)而加大委托人的責(zé)任。

中介公司采用的《居間合同》文本大致分兩種方式：第一種方式是由中介公司與賣方和買方分別簽訂《委托購買合同》和《委托出售合同》，這種方式在中介公司與委托人之間分別建立居間合同關(guān)系，而買方與賣方之間并未建立買賣合同關(guān)系。第二種方式是中介公司與賣方和買方同時(shí)簽訂《居間合同》(有的也叫定金合同)，三方直接建立居間合同關(guān)系和買賣合同關(guān)系。由于后種方式比較能讓將上家和下家牽制住，因此中介一般樂于采取第二種方式。

如果中介公司采用第二種方式，提供的《居間合同》是一份三方合同，即“甲方(出售方)”、“乙方(買受方)”、“丙方(居間方)”，則簽訂這份合同時(shí)一定要引起高度重視。因?yàn)椋@份合同并不是一個(gè)簡單的居間合同，而是“居間+買賣”的合同，它不僅約定了中介與買方或買方的居間合同關(guān)系，還同時(shí)約定了“買方與賣方”的買賣合同關(guān)系，因而是一份混合合同。

簽訂這種合同時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

一、要核對房價(jià)和面積

1、注意約定的房價(jià)是指房東到手價(jià)還是成交價(jià)?

如果約定的是房東到手價(jià)則應(yīng)當(dāng)注明上下家交的各項(xiàng)稅費(fèi)是由下家承擔(dān)的，到手價(jià)是不含這些稅費(fèi)的。

如果約定的是成交價(jià)，也就是指合同上的“房屋總價(jià)”，則雙方應(yīng)交稅費(fèi)，所以下家的總支出是“成交價(jià)+稅費(fèi)”;

2、注意與產(chǎn)證上的面積一致

二手房交易中所出售的房屋一般都按套來算，但下家決定購買與否時(shí)肯定會按建筑面積折算成單價(jià)。如果居間合同約定的建筑面積與產(chǎn)證上不一致時(shí)，雙方就會在理解上產(chǎn)生爭議(即上家堅(jiān)持說按套來計(jì)價(jià)，下家會堅(jiān)持說按照建筑面積來計(jì)價(jià))。所以要與上家提供的產(chǎn)證注明的面積進(jìn)行核對。

二、注意交易的條件的可行性

交易條件要根據(jù)雙方的具體情況及房屋情況擬定，如果擬定的交易條件不可行，或者出現(xiàn)約定不明的情況，則會影響交易進(jìn)行，甚至產(chǎn)生糾紛。如居間合同僅約定買方在“過戶前支付房款60萬元”，所謂“過戶前”則有可能指在辦理房屋過戶手續(xù)之日前的任何一天，如果買方理解為提前一天，而賣方理解為提前一月，則履約時(shí)會產(chǎn)生爭議。因此必須將影響房屋買賣的一切因素全部考慮進(jìn)去，并制訂時(shí)間表。

三、注意誠意金轉(zhuǎn)定金的條件，包括

1、誠意金是否在上家認(rèn)可交易條件并簽字后就轉(zhuǎn)為定金?

2、誠意金轉(zhuǎn)為定金后是否由中介保管并可抵扣中介費(fèi)?

3、誠意金在什么情況下可退給下家?

四、注意中介費(fèi)支付條件，中介費(fèi)在在簽訂買賣合同時(shí)支付，還是過戶時(shí)支付?是分期付還是一次性支付?

五、注意違約責(zé)任如果約定，包括

1、在一方不愿意出售或購買時(shí)對中介是否要支付違約金?

2、出現(xiàn)“跳中介”情況時(shí)對中介是否要支付違約金?

3、中介違約時(shí)承擔(dān)什么違約責(zé)任?

六、注意附加條款的空白處要寫劃掉

附加條款應(yīng)當(dāng)寫上戶口遷移問題、維修基金及家俱是否贈送等，寫完后要將后面劃掉，否則手寫部分可能被私自添加。

為防止被不良中介欺騙，建議采用如下對策：

1、簽訂居間合同前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，并與中介提供的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行核對

2、簽訂時(shí)認(rèn)真閱讀各項(xiàng)條款，千萬不能隨便簽名

3、對居間合同中的不平等條款要求進(jìn)行修改，否則不簽

4、要求在合同中明確中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，否則不簽

5、如買方與賣方未當(dāng)面同時(shí)簽字，則先簽字的一方在簽訂后應(yīng)立即復(fù)印合同并留存，以防中介私自涂改。