“次貸危機”炒房模式是個什么鬼?

上述一線城市炒房“終極模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在房市價700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益，剛好可以用來還房貸。

如果房價大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房價繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當?shù)臅r候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會炒高房價。現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機”的來源。

聽起來真誘人，細想也很相似呢!

仔細分析一下，還真是很劃算。手中一下子多了700萬現(xiàn)金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸;當然也可以拿去炒房，畢竟一線城市樓市火爆。此時，兩人同時擁有2~3套房，就能成倍擴大收益。

鑒于一線城市的房價漲幅已經(jīng)非常可觀，存在向下調(diào)整的可能性;如果這套房產(chǎn)跌破700萬元，那就斷供吧，房子給銀行;如果該套房價繼續(xù)上漲超過700萬元，那就老老實實還房貸，畢竟房產(chǎn)增值了，還是劃算的。

也就是說，如果這種方式操作成功，對炒房者來說，確實是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風(fēng)險都是銀行的。價值700萬元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬元的貸款，實際上就是零首付，這和2008年次貸危機時美國銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實際上是相同的。

但是這一模式的可操作性如何呢?

要知道“次貸危機”模式的可操作性，我們可以問這樣幾個問題：

問題一，市價700萬的房產(chǎn)，銀行會貸給你700萬么?

首先，需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評估價來確定，而不是成交價。銀行會選擇專業(yè)的第三方機構(gòu)進行評估，而這類第三方機構(gòu)通常都與銀行(分行或支行)有固定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

個套房產(chǎn)如果市價是700萬，則評估機構(gòu)給出的估值通常也在700萬左右，不會突然跳到1000萬元。據(jù)一位銀行信貸經(jīng)理介紹，在實際評估中，銀行為了控制風(fēng)險，實際評估值在市場價基礎(chǔ)上還可能有折扣。

問題二，向銀行貸款700萬，先問問你符合條件嗎?

有過貸款經(jīng)驗的人都知道，銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源;在銀行的實際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。

“次貸危機”模式當中，丈夫需要貸款700萬元，如果按照等額本息還款法(30年)，則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計算，則要求貸款者每月收入要到達7.4萬元!

根據(jù)公開資料顯示，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達不到7.4萬元。普通居民想要從銀行獲得如此高額的貸款，幾乎是不可能的事情。

問題三，跟銀行業(yè)務(wù)員很熟，是否可行?

除了專業(yè)的評估機構(gòu)，銀行的業(yè)務(wù)員自己也會實地勘察抵押物(即房產(chǎn))的情況，如果成交價明顯高于周圍同類型房價，業(yè)務(wù)員必然會引起警覺。但是如果該模式中的丈夫跟銀行業(yè)務(wù)員很熟，是不是就可以避開呢?

答案也是否定的。銀行有嚴格的風(fēng)險控制流程，信貸的最終審批權(quán)并不掌握在業(yè)務(wù)員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。

所以，目前中國房貸首付相比國外水平要高出很多，這也是銀行控制風(fēng)險極為重要的手段，銀監(jiān)會、人民銀行等對于這方面的監(jiān)管也非常嚴格，所以這才保證中國不會發(fā)生“次貸危機”(除非房價跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的)。

問題四，假離婚，你真的不怕弄假成真么?

最后說下假離婚這個話題，假離婚不僅是對法律的不尊重、對婚姻的褻瀆，其隱含的法律風(fēng)險亦不可小覷。

法律上并沒有“假離婚”的概念，只要婚姻雙方當事人依法辦理了離婚登記手續(xù)，婚姻關(guān)系即宣告解除，所以假離婚所形成的法律后果與真離婚完全一致。假離婚是違反法律的欺詐行為，如確有證據(jù)證明是假離婚，因此而取得的按揭貸款購房資格不受法律保護。

同時，婚姻關(guān)系必須基于雙方自愿而進行結(jié)婚登記和離婚登記，如已經(jīng)辦理離婚登記，沒有法定證據(jù)支持撤銷登記，或者又一方不愿意復(fù)婚的，則婚姻關(guān)系不能恢復(fù)。買房糾紛的案例中，關(guān)于假離婚之后弄假成真的案例舉不勝舉，這一風(fēng)險恐怕也不是誰都能擔得起的。