【案例】

2010年6月，某市近郊村民吳某未辦理任何手續的情況下對其宅基地上的房屋進行翻建，在施工過程中，鎮政府規劃建設部門根據群眾反映，來到翻建房屋施工現場進行了詢問和勘查，之后責令吳某停工。理由是吳某沒有依法辦理宅基地翻建審批手續，并且翻建面積已超出了原批準宅基地范圍。

【疑惑】

1、村民原宅基地上房屋翻建是否要辦理審批相關手續?

2、翻建房屋是否可以改變原宅基地面積?

【解答】

我國的宅基地使用權是一項特殊的土地權利，其土地使用權人具有嚴格的范圍限制，僅限于農民集體內部符合規定的成員，而且宅基地的面積標準也有嚴格的限制，取得宅基地使用權后必須按照法律法規的標準和條件使用。實踐中，農村宅基地上房屋的翻建，需要滿足兩個條件。

一是要符合城鄉規劃。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。2009年北京市人大常委會通過的《北京市城鄉規劃條例》第四十一條，在規劃農村地區，村民使用原有宅基地進行村民住宅建設，可以實行規劃許可管理，規劃許可管理應當依據村莊規劃進行。

因此，吳某在原有宅基地上翻建房屋的行為應當取得相關審批手續，其程序為：向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證，取得許可后方可按具體要求實施原有宅基地的翻建行為。

二是已經合法取得宅基地使用權，并且翻建不得超出合法擁用使用權的范圍。

根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區和直轄市規定的標準。《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》規定，村民每戶建房用地的標準，由各區、縣人民政府根據本行政區域的情況確定，但近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝;其他地區最高不得超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規定的用地標準的，可按每戶最高不超過0.4畝的標準從寬認定，超過部分按照鄉村建設規劃逐步調整。

根據《土地管理法》第七十七條規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

案例中，吳某翻建房屋中在未經依法批準的情況下，擅自擴大宅基地面積顯然是違法的，應當予以糾正，有關部門予以制止符合法律規定。對于在合法批準的宅基地范圍內進行房屋翻建是否國重新辦理用地手續，法律中沒有規定，一般認為，只要村民不違背“一戶一宅”、“使用權人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規劃和村鎮規劃”、“符合建房條件”、“不超過地方人民政府規定的宅基面積標準”等條件，在擁有合法的土地使用權的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續。