岳某是鄭某的獨生子，長期居住在國外，鄭某居住在國內(nèi)岳某名下的唯一住房內(nèi)。2013年1月，李某與岳某簽訂房屋買賣合同，約定李某購買岳某的該處房屋，成交價為178萬元。雙方同時簽訂一份補充協(xié)議約定：由于該房目前由岳某的母親鄭某居住，過戶后半年如果鄭某不合作騰房，李某有權(quán)起訴要求鄭某騰退房屋。此后李某依約支付了房款，2013年5月，李某取得房屋所有權(quán)證書。但鄭某并不知曉其子岳某與李某買賣房屋之事。同年10月，李某訴至法院，要求鄭某排除妨害，騰退房屋。

【分歧】

本案的爭議焦點是：取得房屋所有權(quán)的李某能否要求居住人鄭某騰退房屋。第一種意見認為，李某有權(quán)要求鄭某騰退房屋，因為李某已經(jīng)取得涉訴房屋的所有權(quán)，得以請求他人排除妨害。第二種意見認為，李某無權(quán)要求鄭某騰退房屋，因為鄭某基于特定身份關(guān)系取得的居住權(quán)益可以對抗李某騰退房屋的請求權(quán)。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

1.鄭某對涉訴房屋擁有居住權(quán)益

關(guān)于居住權(quán)，我國理論界和實務(wù)界均有不少探討，我國的《〈物權(quán)法〉草案》四次審議稿中，也曾有過“居住權(quán)”的條文，在該草案中，此一權(quán)利被界定為：因各種原因為家庭成員以外的人設(shè)立的長期居住的權(quán)利，并不適用婚姻家庭、租賃所產(chǎn)生的居住關(guān)系。雖然最終正式頒布的物權(quán)法并未確立該項權(quán)利，但實踐中，基于各種特定的法律關(guān)系而產(chǎn)生的居住權(quán)益已普遍存在。居住權(quán)概念起源于羅馬法，最初即是作為生活保障的制度設(shè)計而存在，發(fā)揮著撫養(yǎng)、救助的功能。此一制度也被其他多個國家采用，比如瑞士民法典和法國民法典中都有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。就其性質(zhì)而言，居住權(quán)乃是具有一定人身屬性的物權(quán)之一種。雖然我國目前法律層面的規(guī)范沒有明確居住權(quán)的概念，但是對于一些特定的自然人，依然設(shè)置了諸多保護其居住權(quán)益的規(guī)范性條文。如老年人權(quán)益保障法第十六條中明確：贍養(yǎng)人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋。再如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”從上述法律和司法解釋的規(guī)定中可以看出，對于一些“特殊”的自然人，其本人對于他人享有所有權(quán)的房屋可基于特定的人身關(guān)系而享有一定的居住權(quán)益。

具體到本案，涉訴房屋雖然最初登記在岳某名下，但作為獨生子，岳某在國內(nèi)僅此一處房屋，而該房屋長期由鄭某居住使用，鄭某名下也沒有其他房屋。鄭某年事已高，涉訴房屋被出賣之后，鄭某又未從岳某處得到其他贍養(yǎng)場所。從贍養(yǎng)義務(wù)的履行和公序良俗的法律原則出發(fā)，當可認定岳某的母親鄭某對于涉訴房屋具有居住使用的權(quán)益。

2.李某取得房屋所有權(quán)的過程中明知存在騰退風險

作為房屋的買受人，李某在簽訂涉訴房屋的買賣合同時，明知出賣人岳某在國外居住，且涉訴房屋長期由鄭某居住使用，但為了以較為優(yōu)惠的價格購買該房屋，李某并未詢問鄭某是否還有其他住房，亦未在看房的過程中明確告知鄭某房屋買賣的事實，而是在與岳某的雙務(wù)合同中約定了“起訴鄭某”的條款，因此，可以認定在購買涉訴房屋之初，李某就已經(jīng)明知房屋存在騰退的風險，但依然簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，對于在此交易過程中產(chǎn)生的風險，李某應當自行承擔。

3.鄭某的居住權(quán)益得以對抗李某騰退房屋的請求權(quán)

普通的商品房買賣之中，對于已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的買受人而言，其基于物權(quán)的排他性而得以請求房屋的非法占用者“排除妨害”，但此一權(quán)利的獲得，應當以買受人在此過程中的行為無瑕疵和房屋占用人占用行為的“非法性”作為前提。且從另外一個角度分析，物權(quán)的排他性亦非絕對存在，我國法律規(guī)定中的“買賣不破租賃”即是最明顯的例證。法律之所以在某種范圍內(nèi)對物權(quán)的排他性作出一定限制，究其根本，是由維護市場秩序穩(wěn)定和誠實信用的法律原則衍生而出。

綜上，本案中，雖然李某通過買賣獲得了房屋所有權(quán)，并與岳某在合同中作出了“起訴鄭某”的約定，但鄭某基于特定身份關(guān)系取得的居住性權(quán)益足以對抗李某的騰退房屋的請求權(quán)。