逾期交房違約金代理意見

尊敬的審判長、審判員：

陜西恒達律師事務所接受王某的委托，指派本所律師呂-琦擔任王某與陜西某某房地產有限責任公司商品房買賣合同糾紛一案的代理人。本案開庭后，代理人結合本案證據以及辯論焦點，發表代理意見如下：

一、涉案房屋在2012年12月30日所謂的竣工驗收時并不具備法律規定的竣工驗收條件。

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第五條工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

(一)完成工程設計和合同約定的各項內容。

(二)施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律。法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

(三)對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資科，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。

(四)勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察。設計單位有關負責人審核簽字。

(五)有完整的技術檔案和施工管理資科。

(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

(七)建設單位已按合同約定支付工程款。

(八)有施工單位簽署的工程質量保修書。

(九)城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

(十)有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

(十一)建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

被告向法庭提交的證據證明，在2012年12月30被告組織建設、施工、監理、設計單位對項目進行驗收。然而其并沒有向法庭出具公安消防、環保部門驗收合格和資料，也沒有出具“兩書一表”(即商品房使用說明書、和商品房質量保證書竣工驗收合格備案表)。根據我國法律規定，未經消防和環保部門驗收合格的建設項目不能交付使用。試想，被告將一個消防設施存在隱患的建筑物交給業主使用，無疑是一個定時炸彈，一旦出現火災其后果不堪設想。所以被告代理人辯解綜合驗收合格才需要消防、環保等部門驗收合格而合同第八條第一項第一款約定的“該商品房經驗收合格”無需消防部門和環保部門驗收合格即可交付與法不符，存屬無理狡辯，人民法院不應采納。

二、涉案房屋系王某借用其親屬張某名義購買，付款以及簽合同均系王某一人完成，故合同的權利義務均屬于王某一人與張某無關。涉案房屋系王某本人購買，當時買房時王某用其舅舅張某的名義購買，付款簽合同一事張某均不之情。對于此事被告工作人員自始自終均之情。所以在2012年6月2日，王某提出要將合同更名為自己本人時，被告工作人員便要求王某以張某名義寫下合同更名申請。在原被告均認可王某自始至今為涉案房屋的業主時，雙方才會在《合同補充協議》中約定“2010年7月3日簽訂編號為YS00027732號的《商品房買賣合同》”。由此可見雙方已在重新簽訂的商品房買賣合同確認王某應從2010年7月3日開始享有合同權利，而非被告人辯稱原告從2012年6月2日方才享有合同權利。

三、根據法律規定以及合同約定，被告人的反訴請求不成立，人民法院應予以駁回。

本案中，被告違約在先延遲交房，所以被告主張依據合同第十一條約定追究原告的違約責任并要求解除合同是對合同第十一條約定的曲解和歪曲。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

本案中被告提出反訴要求人民法院解除原被告簽訂的商品房買賣合同，從被告主張交房之日距今已經超過一年，而法律規定的解除權一年時間為除斥期間不可中斷不可延長，所以被告已喪失了解除合同的權利，人民法院應該依法予以駁回。

綜上，即為代理人之代理意見，望人民法院予以采納。

代理人：呂x

201x年1月14日

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