1、如何審查房屋的真實(shí)性?

網(wǎng)友提問：我想購買一套二手房，可是聽說有人買了二手房后卻發(fā)現(xiàn)自己所買的二手房上面設(shè)有抵押，甚至所謂的賣房人根本就不是二手房的真正房主。請(qǐng)問我應(yīng)如何核查二手房的真實(shí)性?

律師回答：

首先，要求出賣人提供合法的證件，其中包括產(chǎn)權(quán)證書(房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)、身份證件、資格證件，以及其它相關(guān)的證件。此處要注意的問題是:產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一個(gè)人;產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;確認(rèn)二手房的性質(zhì)，是已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房;代理委托書是否有效;共有房屋出售是否有共有人的同意出售證明書等。

其次，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等。

最后，查驗(yàn)房屋是否有債務(wù)負(fù)擔(dān)。在房屋產(chǎn)權(quán)記錄中只記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中是否曾經(jīng)發(fā)生過債務(wù)和責(zé)任，則需要查驗(yàn)有關(guān)的證明文件，主要包括抵押貸款的合同和租約;另外，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額。

2、如何進(jìn)行房源核驗(yàn)?

(1)售房者需攜帶身份證和房屋所有權(quán)證前往當(dāng)?shù)氐姆抗芫稚暾?qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)，并填寫《存量房房源核驗(yàn)申請(qǐng)表》。如果售房者是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房源核驗(yàn)的話，則需要在簽訂合法有效的委托書之后，將資料交給中介人員，由他們?cè)诰W(wǎng)上申請(qǐng)房源核驗(yàn)。

(2)房管局的工作人員受理了申請(qǐng)之后，會(huì)在一定的時(shí)間內(nèi)對(duì)該房源進(jìn)行審核，看看房源是否真實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)是否存在問題等。

(3)審核通過之后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)生成房源編號(hào)和驗(yàn)證碼，工作人員會(huì)將它們告知給售房者，售房者可用編號(hào)和驗(yàn)證碼在城鄉(xiāng)住房建設(shè)的官網(wǎng)上進(jìn)行結(jié)果查詢。

(4)如果房源沒有任何問題，售房者便可以自行選擇是否發(fā)布信息。若是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理的話，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)發(fā)布房源信息。