開發商捂盤惜售為何屢禁不止?
▇深圳房地產律師張*榮
2006年5月24日國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號文件,俗稱國六條),第一次將打擊開發商捂盤惜售行為上升至國務院層面,其中第四(十)條規定:進一步整頓和規范房地產市場秩序,……對捂盤惜售、囤積房源,惡意炒作、哄抬房價的房地產企業,要加大整治查處力度,情節惡劣、性質嚴重的,依法依規給予經濟處罰,直至吊銷營業執照,并追究有關負責人的責任。
2007年7月13日原深圳市國土房產局下發深國房〔2007〕331號文件《關于進一步規范我市商品房銷售行為的通知》,其中第一條即規定:房地產開發企業在取得《房地產預售許可證》前,禁止內部認購、內部認籌、內部登記、辦理"VIP卡"等行為,禁止發布項目銷售廣告,禁止收取任何預定性質款項;取得《房地產預售許可證》后,必須在10日內,采取公開、公平、公正的方式銷售,不得囤積房源、捂盤惜售。"深圳市國土房產局房源公示系統"中待售的房源,不得無故拒售。
2009年12月27日溫總理接受新*社獨家專訪時進一步強調:“要維護房地產市場秩序,打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪行為”,以國家總理的口吻將捂盤惜售行為上升至違法犯罪高度!打擊捂盤惜售決心空前!!
2010年1月4日**電視臺都市頻道第一現場再次采訪本律師為什么捂盤惜售越打越多屢禁不止?本律師觀點如下:
1、認定方面:沒有統一的界定標準,是造成捂盤惜售無法禁止的根本原因。
捂盤惜售不是一個法律概念,目前政府打擊捂盤惜售的文件散見于國務院各部委、地方政府、房地產主管機關的紅頭文件或領導人的講話,而紅頭文件又大多以《意見》、《通知》等形式下發,從法律效力上說頂多屬于法律規范以外的政府規范性文件,即便如此,上述文件也沒有對捂盤惜售的概念、內涵、構成條件等予以解釋明確,由此造成捂盤惜售識別上的困難,開發商以“晚領、分批領證”、“大幅提高開盤售價”等手段規避,造成雷聲大、雨點小的尷尬局面。
2、打擊方面:沒有明確的處罰依據,打擊捂盤惜售存在法律上的障礙。
按《國六條》的說法,對于捂盤惜售行為將“依法依規給予經濟處罰,直至吊銷營業執照,并追究有關負責人的責任”,事實是至今沒有任何一個明確的行政法規將捂盤惜售界定為違法,更談不上犯罪,而根據《行政處罰法》第14條規定,除了法律規范以外的其他規范性文件又不得設定行政處罰,也就是說以紅頭文件形式出現的國務院各部委、地方政府、房地產主管機關的規范性文件并不能作為行政處罰的依據(將捂盤惜售上升為犯罪高度只不過是國家領導人打擊捂盤惜售決心的體現,事實并不可能,因為我國《刑法》并沒有捂盤惜售罪,而法無明文規定不為罪的無罪推定原則是刑事訴訟的基本原則)。
綜上,本律師認為,除同時涉嫌商業欺詐、行賄受賄等有明確規定的違法行為之外,只有將捂盤惜售行為納入法律框架內予以明確規定才能實施有效打擊,沒有法律規定的口號式打擊不但沒有任何效果,而且還會因開發商的囂張倒逼喪失政府的公信力。如果非要打擊捂盤惜售必須盡快修正《城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售辦理辦法》等法律法規,做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究!
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深圳二手房律師團首席律師、廣東鼎為律師事務所主任
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