一、土地使用證變更用途的審批流程是什么?

1、申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。

2、分類確定辦理方式

根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時，應(yīng)當(dāng)對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。

3、確定出讓年限

出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類情況具體確定：

(1)城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定;

(2)沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

4、調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金

土地用途和出讓年限確定后，可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平，確定應(yīng)補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：

應(yīng)當(dāng)補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格

5、簽訂出讓合同

原出讓土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

6、補繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理變更登記。

二、改變土地使用用途需要得到哪個部門的審批?

出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。

在原土地用途發(fā)生變更了的情況下，土地使用證也是需要重新辦理的。而且，我們向國土部門提出變更土地使用權(quán)的用途之后，整個變更的流程自然是在工作人員的指示下完成的。不過，類似于集體土地使用權(quán)的用途就不能隨便變更，因為我們不能將集體用地變更成非農(nóng)業(yè)用地。

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