業(yè)主大會議事規(guī)則是怎么制訂的

業(yè)主大會議事規(guī)則

第一章?總則

第一條?制定依據(jù)

為保障本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)范設立、運作，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和相關法規(guī)、規(guī)章，制定本業(yè)主大會議事規(guī)則，并經(jīng)?年?月?日業(yè)主大會討論通過。

第二條?業(yè)主大會宗旨

本業(yè)主大會維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的環(huán)境。

第三條?業(yè)主大會的組成

本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成。業(yè)主身份的確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定;已訂立房屋買賣合同但尚未取得房屋所有權證的，房屋竣工并已交付的，按照房屋銷售合同中明確的物業(yè)買受人確定。

房屋已經(jīng)竣工但尚未交給物業(yè)買受人，或者尚未出售的，按建設單位向房產(chǎn)管理部門現(xiàn)售商品房備案確認。

房屋所有權屬?2人以上共有產(chǎn)的，推選一人參加業(yè)主大會會議。無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由一名法定監(jiān)護人參加業(yè)主大會會議。

單位業(yè)主的，按該單位提供的書面有效委托證明中明確的人員確定。

第四條?業(yè)主大會活動范圍

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不應作出與物業(yè)管理無關的決定，不應從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應根據(jù)杭州市有關規(guī)定接受社區(qū)黨組織的領導，接受當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應配合公安機關等部門，與社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、物業(yè)管理企業(yè)共同做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護社會治安、交通秩序等相關工作，并支持社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會開展其他各項工作。

第二章?業(yè)主大會議事規(guī)則

第五條?業(yè)主大會議事內(nèi)容

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(三)決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案;

(四)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(五)審議決定業(yè)主委員會的工作權限和活動經(jīng)費;

(六)審查業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的工作報告;

(七)審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、收益方案;

(八)審議制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、安全防范和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(九)改變和撤銷業(yè)主委員會的不當決定;

(十)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。

第六條?業(yè)主大會召集主體

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。

首屆業(yè)主大會應由建設單位和業(yè)主代表組成的籌備小組在社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會的領導下，在所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導下召集。籌備組成員按《關于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導意見》組成。

業(yè)主委員會換屆召開的業(yè)主大會會議，由本屆業(yè)主委員會在社區(qū)黨組織領導下召集。

本小區(qū)(大廈)逾期未換屆按《關于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導意見》規(guī)定由所在地社區(qū)督促業(yè)主委員會召開，兩個月后仍不能召開的，由社區(qū)負責成立籌備組開展換屆選舉工作。

第七條?業(yè)主大會會議形式

業(yè)主大會可以選擇兩種形式，具體由籌備組或業(yè)主委員會確定。

(一)集體討論的形式;

采用集體討論形式議事的，按《?關于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導意見?》規(guī)定，?100戶以下的召開全體會議，100戶(含100戶)以上的以業(yè)主代表會議的形式議事。

1、召開全體會議(業(yè)主應參加業(yè)主大會會議，業(yè)主接到會議通知不出席，也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，須遵守業(yè)主大會作出的決定);

2、召開業(yè)主代表會議。

業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表會議的，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為一單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主代表會議，具體推選辦法由籌備組或業(yè)主委員會確定。

業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議?3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加(業(yè)主代表不出席、所代表的業(yè)主也不另外推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主須遵守業(yè)主大會所作出的決定)。業(yè)主大會決議對全體業(yè)主有約束力。

業(yè)主大會會議，一般由業(yè)主委員會主任或業(yè)主委員會指定的其他成員主持。如意見不統(tǒng)一，可由社區(qū)黨組織協(xié)調(diào)，若協(xié)調(diào)不成，由社區(qū)黨組織確定主持人。

首屆業(yè)主大會由籌備組組長主持。

(二)書面征求意見的形式。

1、征求(表決)意見單由樓道召集人或工作服務人員逐戶送達并簽字;

2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設投票箱，由工作服務人員收取，當面投入投票箱內(nèi)，也可由業(yè)主在規(guī)定時限內(nèi)自行將征求(表決)意見單投入投票箱內(nèi)。籌備組或業(yè)主委員會在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會或公證機構的監(jiān)督下，進行統(tǒng)計匯總。

3、已送達的征求(表決)意見單，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋，或不書面提出反對意見的，視為同意多數(shù)業(yè)主意見。

第八條?召開業(yè)主大會會議的程序

業(yè)主大會會議按下列程序召開：

(一)會議籌備工作

籌備組或業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢(表決)意見單、核實業(yè)主委員會候選人身份等。

召開籌備組、業(yè)主委員會會議審議決定提交業(yè)主大會議案、意見單等情況。

(二)發(fā)布公告

業(yè)主大會召開會議前?15日，籌備組或業(yè)主委員會應以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會。

公告?包括以下內(nèi)容：

1、會議形式;

2、會議的日期、地點;

3、提交會議審議的事項;

4、會務常設聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話;

5、其他需公告的事項。

(三)召開業(yè)主大會

(四)通報大會議事決定及說明有投票權和參加人數(shù)等情況

籌備組或業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議書面記錄備查。

第九條?業(yè)主大會議題的限制

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)做出決定的，業(yè)主一般在一年以內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。

第三章?業(yè)主委員會議事規(guī)則

第十條?業(yè)主委員會議事內(nèi)容

(一)召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決定，并報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)擬訂選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案提交業(yè)主大會討論，并代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定;

(四)擬訂《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》修改方案，報業(yè)主大會決定;

(五)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定;

(六)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分攤辦法、報業(yè)主大會決定;

(七)擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定;

(八)支持和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同，指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的日常管理和服務工作，并根據(jù)業(yè)主委員會工作例會決議提出指導性意見。

(九)監(jiān)督業(yè)主公約的實施，督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用;

(十)協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;

(十一)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管;

第十一條?業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議須依法按程序進行，采用民主集中制，少數(shù)服從多數(shù)，一旦形成決議，必須共同遵守，持不同意見的委員不得串連業(yè)主抵制業(yè)主委員會議決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報的形式干擾業(yè)主委員會的正常工作。

業(yè)主委員會會議應當按下列規(guī)則召開：

(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集;

(二)會議通知及有關資料提前?3日送達每位委員;

(三)委員因故不能參加會議的，提前?1日向業(yè)主委員會召集人說明;

(四)會議有過半數(shù)委員出席，做出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;

(五)做好會議書面記錄，并由與會人員簽字;

(六)業(yè)主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業(yè)主公告。

第十二條?檔案資料管理

業(yè)主委員會應當建立檔案資料管理制度。檔案資料由業(yè)主委員會指定專人保管。

業(yè)主委員會應建立下列檔案資料：

(一)?各類會議記錄、紀要;

(二)?業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定等書面材料;

(三)?各屆業(yè)主委員會備案登記的材料;

(四)?業(yè)主、使用人名冊;

(五)?訂立的物業(yè)服務合同;

(六)?其他有關材料。

第十三條?業(yè)主委員會活動經(jīng)費

業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同承攤，活動經(jīng)費由業(yè)主委員會負責向業(yè)主收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)服務費時收取。也可從小區(qū)共用部位、共用設施、物管商業(yè)用房的經(jīng)營收益中支出，在同期物業(yè)服務收費總額?1%的額度內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會的工作實際需要確定使用額度。

業(yè)主委員會活動費用于下列開支：

1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支;

2、必要的日常辦公等費用;

3、有關人員津貼。

具體額度由業(yè)主大會確定

活動經(jīng)費收支賬目每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四章?附則

第十四條?印章的使用管理

業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

用印必須實行登記制度，每次用印，使用人應在印章使用登記簿上記錄備查。記錄內(nèi)容為用印日期、用印事由、用印數(shù)等。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由管理印章的責任人承擔相應責任。

第十五條?業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的生效

本議事規(guī)則和本議事規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會通過生效。

本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。

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