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寧波
二手房買賣合同的簽訂的關(guān)鍵是什么
一、權(quán)屬條款
主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。
二、房價與傭金條款
交易雙方主動明確價格條款。價格是買賣合同的一項重要條款。如果價格條款沒有或不明確，買方付款就沒有標(biāo)準(zhǔn)，沒有依據(jù)，很容易發(fā)生糾紛。
如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括：a.房屋出賣人的委托價與房屋購買人的買價是否一致;b.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上房屋購買人與中介公司簽訂的居間合同和上房屋購買人簽訂的買賣合同。
三、房款支付條款
二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上房屋購買人還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。
應(yīng)該按合同規(guī)定的時間和方式支付價款。在即時清結(jié)的買賣合同中，買方應(yīng)按規(guī)定支付價款，否則，可要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。
四、交房條款
主要是對有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括房屋購買人付清房款，房屋出賣人遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上房屋購買人維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實際情況。
五、違約救濟條款
主要是對上房屋購買人違約責(zé)任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上房屋購買人也可以選擇通過法院來解決糾紛。
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