實(shí)際上在我國(guó)內(nèi)地二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展起步是非常的晚的，但二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展速度確實(shí)超出了很多人的想象的。在未來(lái)，可能二手房的交易規(guī)模還是會(huì)屬于一種不斷擴(kuò)大的狀態(tài)中，但是大家同時(shí)要注意到二手房的焦慮是相對(duì)比較復(fù)雜的，特別是在付款的這一塊，要提前了解一下二手房買(mǎi)賣(mài)付款細(xì)則有什么需要注意的?

一、二手房買(mǎi)賣(mài)付款細(xì)則有什么需要注意的?

1、二手房買(mǎi)賣(mài)付款方式中，一次性付款和分期付款都是安全的。

2、二手房買(mǎi)賣(mài)付款方式有一次性付款、中介代收、分期付款。

3、一次性付款需要注意的事項(xiàng)是：

(1)在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無(wú)條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;

(2)要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時(shí)間，同時(shí)要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;

(3)要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的解決方案;

(4)購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫(xiě)出來(lái)，并附一張項(xiàng)目公攤的平面圖紙;

(5)簽訂正式合同的時(shí)候，要確保合同無(wú)空白處。

4、中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買(mǎi)方向賣(mài)方支付購(gòu)房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進(jìn)行代管，并由三方約定在完成過(guò)戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣(mài)方。采用這種方式，對(duì)前面所列舉的兩種方式所存在的缺點(diǎn)都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于中介公司出現(xiàn)過(guò)一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。

5、分期付款：買(mǎi)方在房產(chǎn)局受理過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)交付一部分房款，在過(guò)戶至買(mǎi)方名下且買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證時(shí)結(jié)清剩余的房款，并由賣(mài)方于收到全部房款時(shí)將房子交付給買(mǎi)方。因?yàn)橐淮涡愿犊顣r(shí)存在有以上弊端，因此絕大多數(shù)的交易雙方都采用分期付款的方式。使用該方式的，出現(xiàn)簡(jiǎn)單的交易障礙時(shí)，賣(mài)方肯定會(huì)積極的配合解決，因此在很大程度上降低了買(mǎi)方的被動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性。

二、購(gòu)買(mǎi)按揭二手房有哪些流程?

1、 前期準(zhǔn)備

(1)買(mǎi)方應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣(mài)方詢問(wèn)房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，買(mǎi)方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢;

(2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買(mǎi)方應(yīng)了解賣(mài)方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問(wèn)題，必要時(shí)可以要求賣(mài)方提供最近一個(gè)月的還款憑證;

(3)如果買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)該套房屋并決定采用提前還貸、注銷(xiāo)抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)未付款項(xiàng)由誰(shuí)支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采取：由賣(mài)方自籌資金;由買(mǎi)方籌集資金抵作購(gòu)房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算;

(4)此外在提前還貸過(guò)程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對(duì)于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)即可提前還款，無(wú)須支付違約金;但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，協(xié)商一致。

2、辦理程序：買(mǎi)方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷(xiāo)抵押

特別提示：本過(guò)程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過(guò)房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。

(1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣(mài)方或者賣(mài)方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書(shū)面申請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)銀行審核通過(guò)后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣(mài)方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

(2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。

(3)如果提前還貸資金是由買(mǎi)方出的，那么買(mǎi)方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。

其實(shí)最常見(jiàn)的就是分期或者是一次性付清。在付款細(xì)則的這一塊主要還是應(yīng)該體現(xiàn)在書(shū)面合同當(dāng)中，包括檢驗(yàn)了二手房的所有證件，其他的質(zhì)量也沒(méi)有什么大的問(wèn)題的話就可以按照合同中約定的那樣如實(shí)的支付所有的房款，如果自己沒(méi)有把握當(dāng)前的這套二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否標(biāo)準(zhǔn)，那問(wèn)一下律師也是值得的。

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