一般在現(xiàn)實(shí)生活中，很多時(shí)候也會(huì)遇到房屋共有人未經(jīng)另一方許可就買(mǎi)房的情況，遇到此類(lèi)情況時(shí)，房屋的一方該如何去維護(hù)自身的合法權(quán)益呢?而簽訂的合同又是否有效呢?下面，律霸就簡(jiǎn)要講解一下共有人私自出賣(mài)二手房是否有效的問(wèn)題。

　　司法實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。

　　一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。當(dāng)然，也不是說(shuō)未經(jīng)全部共有人同意的房屋買(mǎi)賣(mài)交易就絕對(duì)無(wú)效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類(lèi)合同有效的。

　　《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　　(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

　　(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

　　(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

　　以北京的司法實(shí)踐來(lái)看，在未經(jīng)部分共有人同意的情況下，出售共有房產(chǎn)，符合以下情況的，還應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效：

　　1、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售房屋時(shí)，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　2、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　3、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他共同共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)其他共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　共同共有中最常見(jiàn)的就是基于夫妻關(guān)系，雙方對(duì)婚后共同財(cái)產(chǎn)中的房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。實(shí)踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實(shí)隱瞞了另一方，有的則屬于房?jī)r(jià)上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要?dú)Ъs。不管是上述哪種情況，如果購(gòu)買(mǎi)人確實(shí)屬于善意購(gòu)買(mǎi)，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。

　　那么如何判斷購(gòu)買(mǎi)人是否構(gòu)成善意呢?

　　這要綜合買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際情況及交易過(guò)程中的各種因素來(lái)判斷。通常看來(lái)，至少要符合以下兩個(gè)條件：

　　1、購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)該支付了合理的對(duì)價(jià)。

　　2、購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該處于善意狀態(tài)，即應(yīng)該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣(mài)方有權(quán)出售。

　　當(dāng)然，為避免不必要的爭(zhēng)議，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，謹(jǐn)慎為上。建議買(mǎi)方一定要對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房屋是否有其他共有人先期進(jìn)行核實(shí)，如果有共有人，應(yīng)該要求共有人共同簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者賣(mài)方提前取得其他共有人的書(shū)面授權(quán)，為保證該授權(quán)的真實(shí)性，建議要求其提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)文件。如果出賣(mài)人已婚的，且房屋為其婚姻期間取得，即使房產(chǎn)只登記在一方名下，也建議買(mǎi)方要求其夫妻雙方共同簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或配偶出具知情認(rèn)可的書(shū)面文件。

　　總之，遇到此類(lèi)問(wèn)題，要從不同的方面去考慮，結(jié)合事情的實(shí)際情況去探討具體的問(wèn)題。當(dāng)然，如果你對(duì)相關(guān)的情況的確摸不清，并且遇到與當(dāng)事人協(xié)商無(wú)果的，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，以維護(hù)自身合法權(quán)益，在最大限度上保護(hù)自身利益不受侵害，并向法院提起訴訟。接受法律的援助。

　　司法實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。

　　一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。當(dāng)然，也不是說(shuō)未經(jīng)全部共有人同意的房屋買(mǎi)賣(mài)交易就絕對(duì)無(wú)效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類(lèi)合同有效的。

　　《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　　(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

　　(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

　　(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

　　以北京的司法實(shí)踐來(lái)看，在未經(jīng)部分共有人同意的情況下，出售共有房產(chǎn)，符合以下情況的，還應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效：

　　1、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售房屋時(shí)，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　2、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　3、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他共同共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)其他共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　共同共有中最常見(jiàn)的就是基于夫妻關(guān)系，雙方對(duì)婚后共同財(cái)產(chǎn)中的房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。實(shí)踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實(shí)隱瞞了另一方，有的則屬于房?jī)r(jià)上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要?dú)Ъs。不管是上述哪種情況，如果購(gòu)買(mǎi)人確實(shí)屬于善意購(gòu)買(mǎi)，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。

　　那么如何判斷購(gòu)買(mǎi)人是否構(gòu)成善意呢?

　　這要綜合買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際情況及交易過(guò)程中的各種因素來(lái)判斷。通常看來(lái)，至少要符合以下兩個(gè)條件：

　　1、購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)該支付了合理的對(duì)價(jià)。

　　2、購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該處于善意狀態(tài)，即應(yīng)該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣(mài)方有權(quán)出售。

　　當(dāng)然，為避免不必要的爭(zhēng)議，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，謹(jǐn)慎為上。建議買(mǎi)方一定要對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房屋是否有其他共有人先期進(jìn)行核實(shí)，如果有共有人，應(yīng)該要求共有人共同簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者賣(mài)方提前取得其他共有人的書(shū)面授權(quán)，為保證該授權(quán)的真實(shí)性，建議要求其提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)文件。如果出賣(mài)人已婚的，且房屋為其婚姻期間取得，即使房產(chǎn)只登記在一方名下，也建議買(mǎi)方要求其夫妻雙方共同簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或配偶出具知情認(rèn)可的書(shū)面文件。

　　總之，遇到此類(lèi)問(wèn)題，要從不同的方面去考慮，結(jié)合事情的實(shí)際情況去探討具體的問(wèn)題。當(dāng)然，如果你對(duì)相關(guān)的情況的確摸不清，并且遇到與當(dāng)事人協(xié)商無(wú)果的，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，以維護(hù)自身合法權(quán)益，在最大限度上保護(hù)自身利益不受侵害，并向法院提起訴訟。接受法律的援助。

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