一般在現實生活中，很多時候也會遇到房屋共有人未經另一方許可就買房的情況，遇到此類情況時，房屋的一方該如何去維護自身的合法權益呢?而簽訂的合同又是否有效呢?下面，律霸就簡要講解一下共有人私自出賣二手房是否有效的問題。

　　司法實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。

　　一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。當然，也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類合同有效的。

　　《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

　　(二)以合理的價格轉讓;

　　(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　以北京的司法實踐來看，在未經部分共有人同意的情況下，出售共有房產，符合以下情況的，還應認定買賣合同有效：

　　1、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售房屋時，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應認定房屋買賣合同有效。

　　2、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售該房時，未經占份額三分之二以上的共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

　　3、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他共同共有人，出售該房時，未經其他共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

　　共同共有中最常見的就是基于夫妻關系，雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實隱瞞了另一方，有的則屬于房價上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況，如果購買人確實屬于善意購買，一般應認定合同有效。

　　那么如何判斷購買人是否構成善意呢?

　　這要綜合買賣雙方的實際情況及交易過程中的各種因素來判斷。通常看來，至少要符合以下兩個條件：

　　1、購買人應該支付了合理的對價。

　　2、購買人在購買該房產時，應該處于善意狀態，即應該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣方有權出售。

　　當然，為避免不必要的爭議，在購買房屋時，謹慎為上。建議買方一定要對準備購買的房屋是否有其他共有人先期進行核實，如果有共有人，應該要求共有人共同簽署買賣合同，或者賣方提前取得其他共有人的書面授權，為保證該授權的真實性，建議要求其提供經過公證的授權文件。如果出賣人已婚的，且房屋為其婚姻期間取得，即使房產只登記在一方名下，也建議買方要求其夫妻雙方共同簽署買賣合同，或配偶出具知情認可的書面文件。

　　總之，遇到此類問題，要從不同的方面去考慮，結合事情的實際情況去探討具體的問題。當然，如果你對相關的情況的確摸不清，并且遇到與當事人協商無果的，建議咨詢專業的律師，以維護自身合法權益，在最大限度上保護自身利益不受侵害，并向法院提起訴訟。接受法律的援助。

　　司法實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。

　　一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。當然，也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類合同有效的。

　　《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

　　(二)以合理的價格轉讓;

　　(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　以北京的司法實踐來看，在未經部分共有人同意的情況下，出售共有房產，符合以下情況的，還應認定買賣合同有效：

　　1、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售房屋時，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應認定房屋買賣合同有效。

　　2、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售該房時，未經占份額三分之二以上的共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

　　3、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他共同共有人，出售該房時，未經其他共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

　　共同共有中最常見的就是基于夫妻關系，雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實隱瞞了另一方，有的則屬于房價上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況，如果購買人確實屬于善意購買，一般應認定合同有效。

　　那么如何判斷購買人是否構成善意呢?

　　這要綜合買賣雙方的實際情況及交易過程中的各種因素來判斷。通常看來，至少要符合以下兩個條件：

　　1、購買人應該支付了合理的對價。

　　2、購買人在購買該房產時，應該處于善意狀態，即應該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣方有權出售。

　　當然，為避免不必要的爭議，在購買房屋時，謹慎為上。建議買方一定要對準備購買的房屋是否有其他共有人先期進行核實，如果有共有人，應該要求共有人共同簽署買賣合同，或者賣方提前取得其他共有人的書面授權，為保證該授權的真實性，建議要求其提供經過公證的授權文件。如果出賣人已婚的，且房屋為其婚姻期間取得，即使房產只登記在一方名下，也建議買方要求其夫妻雙方共同簽署買賣合同，或配偶出具知情認可的書面文件。

　　總之，遇到此類問題，要從不同的方面去考慮，結合事情的實際情況去探討具體的問題。當然，如果你對相關的情況的確摸不清，并且遇到與當事人協商無果的，建議咨詢專業的律師，以維護自身合法權益，在最大限度上保護自身利益不受侵害，并向法院提起訴訟。接受法律的援助。

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