一、認購意向書的法律效力是怎樣的

在商品房的買賣，我們經常遇到由于簽訂“房屋認購意向書”而產生的糾紛，那么“意向書”的效力如何?怎么解決?應該從兩個方面來看。

1、一般的“意向書”。從“意向書”的本意看“意向書”是為了今后履行一定行為的約定，按照合同的特征看“意向書”應該屬于預約合同。預約合同就是指當事人雙方就將來訂立一定的合同而簽訂的合同，將來訂立的合同稱為“本約”，而現在簽訂的約定將來訂立本約的合同叫做“預約”，兩者之間具有不同的性質和法律效力。那么對“意向書”的違約應該如何解決呢?本人認為應該在“意向書”內容范圍內承擔責任，而不是承擔“本約”的違約責任。因此，“房屋認購意向書”的效力也是如此。如“房屋認購意向書”對所購房屋只有一個大概的意向，而沒有具體的標準，也沒有預付款等等，這樣的“房屋認購意向書”是真正意義上的“意向書”，雙方當事人“房屋認購意向書”的違反應該在其內容范圍內承擔責任。

2、標題是“意向書”而實質是“本約”合同。那么這樣的“意向書”應該怎樣對待呢?本人認為應該按照“本約”合同對待。如“房屋認購意向書”名稱是“意向書”而實質是購買合同，合同的條款約定的非常明確，如對房屋的位置、戶型、面積、價款、物業等等都有了明確的約定，買方按照約定交了預付款或首付款。這樣的“意向書”應視為“房屋買賣合同”。由此而產生的糾紛應按“房屋買賣合同”的執行。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應當承擔相應的違約責任。其次，雙方簽訂的認購意向書是否具有法律效力還取決于開發商是否取得了相應的法律手續。

《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《城市商品房預售管理辦法》第六條規定“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”所以，未取得商品預售許可證而簽訂的購房合同(包括意向書)是沒有法律效力的。

二、開發商違背認購意向書的責任

對于開發商違背“意向書”約定，隨意漲價之違約行為，開發商的觀點很明確：大不了支付違約金就是了!仿佛在法律上違約金就是解除合同的對價，承擔了違約責任就可以理所當然地換取了解除合同的單方權利。

其實，法律并非如此規定。?從違約金的性質來說，有賠償性與懲罰性之分，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當履約方沒有因不履約方之過錯受到實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質屬性的情況下，應當認為其約定的違約責任具有雙重性。

對于所約定的非單純賠償性違約責任而言，法律沒有賦予不履約方可以支付違約金為代價，當然換取解約的權利。依照我國合同法的精神，一方違約的，支付違約金以后，合同能繼續履行的，仍應繼續履行，不能履行的，對于違約金不足以補償實際損失的部分，還應承擔相應賠償責任。這正是我國合同法的誠信原則和交易安全原則以及保護守約方權利不受侵害之理念所要求的;這也是定金與違約金之功能區別之一。除雙方有特別明確為賠償性違約責任的外，不存在可以承擔違約金為代價當然取得解約權利，即違約金一般不是開發商當然解約的對價。

綜合上述，小編整理有關認購意向書的相關內容。由此可見，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當履約方沒有因不履約方之過錯受到實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質屬性的情況下，應當認為其約定的違約責任具有雙重性。還有更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。