如何在商品房認購書中約定定金

定金原則：買受人違約不得收回定金，業主違約雙倍返還定金。如果買受人已經繳納了首付款，則定金原則失效，使用違約條款之約定。

違約條款：無論交易雙方哪一方違反合同約定導致合同無法履行均應承擔違約責任，違約金數額為人民幣xxx元(雙方協商確定數額)。合同因違約而終止執行，違約方向非責任方繳納違約金后，甲方(業主)退還所收到乙方(買受人)的全部資金，乙方返還房屋(如未辦理交房可以忽略)。

免除責任條款：如因不可抗力(如限購等)終止合同，各方不承擔責任，甲方退還所收到乙方的全部資金，乙方返還房屋(如未辦理交房可以忽略)。

定金是指當事人雙方為了保證債務的履行，約定由當事人方先行支付給對方定數額的貨幣作為擔保，定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。定金合同要采用書面形式，并在合同中約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日生效。債務人履行債務后，定金應當抵作價散或者收回。給付定金的方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

特征

根據民法的有關理論，定金具有下列法律特征：

1.定金具有從屬性。

定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。

2.定金的成立具有實踐性。

定金是由合同當事人約定的，但只有當事人關于定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔保并不能成立。只有合同當事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。

3.定金具有預先支付性。

只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔保的作用。因此，定金具有預先支付性。

4.定金具有雙重擔保性。

即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，喪失定金；而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。

《民法典》(2021.1.1生效)

第五百八十六條　當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

屆時與《民法典》相沖突的條例失效。

《民法典》生效前的法律規定：

《合同法》第一百一十五條　【定金】當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

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