山東德州:新房價格禁超今年7月買房后至少2年限售

10月20日，山東省德州市人民政府下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求“近期要把控制商品住房價格作為首要任務(wù)”，2017年10月至12月，各月新建商品住房均價不得超過2017年7月份商品住房均價。

同時，德州將限制具體項目房價漲幅。對申報價格高于同一項目前期預(yù)售價格月增幅1%的，不予辦理預(yù)售許可。對于存在在售的同一項目再售時網(wǎng)簽均價月增幅超1%的；當日商品住房網(wǎng)簽成交均價高于前日平均網(wǎng)簽價格1%或連日上漲超過2%的等情形的，將對暫停項目網(wǎng)簽權(quán)限。

為嚴控投機性炒房行為，德州將實行限售政策，即日起德州全市范圍內(nèi)的新建商品房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。

調(diào)整住房公積金貸款政策，購買首套住房申請貸款時，首付比例不得低于30%；購買第二套住房申請貸款時，首付比例不得低于40%。

為控制房價德州還將采取措施控制地價。包括，靈活確定住宅用地競價方式，探索采取“限地價、競房價”“限房價、競地價”“限地價、競配建”“競自持面積”等方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。

《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》全文如下：

各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市政府各部門、各單位，中央、省駐德有關(guān)部門：

為進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2017〕59號）要求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、統(tǒng)一認識，把握調(diào)控總基調(diào)

全面貫徹落實黨中央、國務(wù)院、省委、省政府關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，切實把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為一項重要的政治任務(wù)。堅持住房的居住屬性，堅持適度、精準的調(diào)控原則，嚴厲打擊投機炒房，積極支持剛性需求，遏制房價過快上漲，防止出現(xiàn)大起大落，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、健全房地產(chǎn)工作有關(guān)制度

根據(jù)省有關(guān)要求，建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度，市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議已確定由范*新副市長任召集人，住建、國土、物價、工商、公積金管理、人民銀行、銀監(jiān)、房管等部門參與，各縣市區(qū)也要盡快建立健全。并建立完善監(jiān)測分析制度、警示督導制度、約談問責制度；加快建立統(tǒng)一規(guī)范、準確及時的房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布機制，穩(wěn)定市場預(yù)期；完善機制，壓實責任，確保完成房地產(chǎn)調(diào)控目標。

三、加強住宅用地供應(yīng)管理

依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、城市規(guī)劃及人口等因素，做好本地房地產(chǎn)市場需求預(yù)測，合理確定房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)規(guī)模；盡快編制住宅用地供應(yīng)年度計劃、中期規(guī)劃和三年滾動計劃；加快土地供應(yīng)，及時公開土地供應(yīng)信息和征地批準文件，規(guī)范發(fā)布土地供應(yīng)計劃、出讓公告、成交公示和供應(yīng)結(jié)果信息，按季度公布房地產(chǎn)用地供應(yīng)數(shù)據(jù)，穩(wěn)定市場預(yù)期。要建立住宅用地供應(yīng)與商品住房庫存狀況掛鉤機制，對商品住房庫存消化周期在6個月以下的，要顯著加快住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，合理控制供應(yīng)土地節(jié)奏，適當加大住宅用地供應(yīng)。要平衡好供需關(guān)系，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場形勢，確保住房供應(yīng)的剛性需求。

全面實行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度，將建設(shè)周期、設(shè)施配套、先進技術(shù)應(yīng)用、保障房配建等作為住宅用地出讓條件。靈活確定住宅用地競價方式，探索采取“限地價、競房價”“限房價、競地價”“限地價、競配建”“競自持面積”等方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。同時對地價偏高、建安綜合造價偏低的項目嚴加監(jiān)管，確保建設(shè)標準和工程質(zhì)量。建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。

四、加大住房保障工作力度，培育發(fā)展住房租賃市場

各縣（市、區(qū)）要落實土地、財稅、金融等政策支持，確保完成2017年度棚戶區(qū)改造任務(wù)，統(tǒng)籌做好—2020年棚戶區(qū)改造三年計劃。要根據(jù)當?shù)厣唐纷》肯芷凇⑴锔木用褚庠傅龋侠泶_定安置方式，市里不再考核貨幣化安置比例。實行實物保障與租賃補貼并舉，增加公共租賃住房供應(yīng)，適度擴大保障范圍。積極探索購租并舉的住房制度，有條件的縣（市、區(qū)）可采取租購同權(quán)試點，盡快制定符合當?shù)貙嶋H的租購同權(quán)制度，適時實施。

五、落實差別化的住房信貸政策

調(diào)整住房公積金貸款政策：購買首套住房申請貸款時，首付比例不得低于30%；購買第二套住房申請貸款時，首付比例不得低于40%；在不得對擁有兩套以上住房的繳存職工發(fā)放貸款的同時，對已經(jīng)兩次以上使用住房公積金貸款的繳存職工也不再發(fā)放貸款；購買同套自住住房只能提取購房人本人及配偶的公積金。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款首付款比例。

同時，嚴格購房資格審核，將房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的購房合同和出具的住房狀況證明作為購房貸款的審核依據(jù)，將房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的抵押合同作為購房貸款放款憑證之一。

六、嚴控投機性炒房

為控制投機性炒房，自即日起，在全市范圍內(nèi)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。房屋交易主管部門要在交易環(huán)節(jié)加強監(jiān)管，嚴格把關(guān)。

七、加強新建商品房銷售監(jiān)管

加強高價房地產(chǎn)開發(fā)項目的網(wǎng)簽管理，對存在以下情形的房地產(chǎn)開發(fā)項目暫停網(wǎng)簽權(quán)限：在售的同一項目再售時網(wǎng)簽均價月增幅超1%的；當日商品住房網(wǎng)簽成交均價高于前日平均網(wǎng)簽價格1%或連日上漲超過2%的；銷售價格與預(yù)售申報的價格明顯不相符合的；惡意虛假網(wǎng)簽、空買空賣的。

加強商品房預(yù)售許可管理，對于有違規(guī)銷售行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停辦理預(yù)售許可；對申報價格高于同一項目前期預(yù)售價格月增幅1%的，不予辦理預(yù)售許可。全面落實預(yù)售資金監(jiān)管制度，防止資金挪用、項目爛尾。全面加強房屋面積管理，未經(jīng)房產(chǎn)預(yù)測繪的項目，不予辦理預(yù)售許可；未經(jīng)房產(chǎn)測繪成果審核備案的項目，不予受理綜合竣工驗收備案。加強商品房現(xiàn)售管理，對于通過竣工驗收備案的商品房項目，未按照規(guī)定辦理住房現(xiàn)售備案的，暫停網(wǎng)簽權(quán)限。規(guī)范商品房合同網(wǎng)簽備案及變更撤銷管理，防范一房多賣、炒作期房、偷逃稅款。

另外根據(jù)房地產(chǎn)市場情況可加大調(diào)控力度，適時實行政府指導限價、提高商品房預(yù)售許可標準等措施。

八、強化二手房交易監(jiān)管

全面落實二手房交易合同網(wǎng)簽備案制度，實現(xiàn)貸款審核發(fā)放、稅收征繳均與網(wǎng)簽備案合同相關(guān)聯(lián)，防止交易欺詐、騙取貸款、偷逃稅款等行為；全面實施二手房交易資金監(jiān)管制度，保證房屋交易資金安全，維護買賣雙方合法權(quán)益；加大工作力度，確保將二手房與一手房納入統(tǒng)一的市場監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控范圍，堅決防止二手房市場失控。

九、打擊違法違規(guī)行為

堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意炒房、囤積房源、捂盤惜售、違規(guī)銷售等行為，嚴厲查處房地產(chǎn)中介機構(gòu)虛假宣傳、虛假違法廣告、價格欺詐、不按規(guī)定明碼標價、哄抬房價、協(xié)助規(guī)避限購限貸措施、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)等行為。將違法違規(guī)企業(yè)及其責任人記入信用不良記錄，實施聯(lián)合懲戒。各縣（市、區(qū)）政府要強化檢查和查處力度，及時向社會公開相關(guān)信息，并于每月8日、23日前將當?shù)厥袌稣D情況及查處的典型案例報市房產(chǎn)管理部門，定期進行通報。

十、強化工作主體職責

各縣（市、區(qū)）政府是房地產(chǎn)市場調(diào)控的責任主體，負責貫徹落實國家和省有關(guān)房地產(chǎn)工作的決策部署。各縣（市、區(qū)）政府要結(jié)合本地實際，盡快制定出臺具體調(diào)控措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因主體責任落實不到位，導致本地房地產(chǎn)市場異常波動，造成不良影響的，要對當?shù)卣M行問責。

近期要把控制商品住房價格作為首要任務(wù)，從2017年10月至12月，中心城區(qū)、各縣（市、區(qū)）各月新建商品住房均價不得超過2017年7月份商品住房均價。對完不成調(diào)控目標的，要對各縣（市、區(qū)）政府主要負責人進行問責，中心城區(qū)（含德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）要對房管中心主要負責人問責。

相關(guān)部門要依據(jù)職責分工，加強對各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場工作的業(yè)務(wù)指導和政策支持。市住建局要擔負起全市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會的組建和綜合協(xié)調(diào)職責，強化對各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場調(diào)控的監(jiān)督指導，會同有關(guān)部門對各地落實上級部署情況進行動態(tài)檢查；市國土資源局要加強對各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)用地工作的監(jiān)督檢查和指導；市人行要加強對市場利率定價自律機制的指導和監(jiān)督管理，對商業(yè)性個人住房貸款實施有效管理；德州銀監(jiān)分局要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行市場調(diào)控信貸政策情況的監(jiān)督檢查；市住房公積金管理中心加強對已出臺公積金相關(guān)政策的落實；市工商局、市物價局要加強對房地產(chǎn)市場相關(guān)違法違規(guī)行為的檢查和處罰；市房管中心要加強對全市房地產(chǎn)市場運行情況的監(jiān)測與分析，加大對中心城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場違法違規(guī)行為的監(jiān)管力度。

十一、做好房地產(chǎn)市場輿論宣傳引導

要做好正面宣傳引導，防范不實報道引發(fā)房地產(chǎn)市場較大波動，造成不良社會影響。主動加強與媒體的溝通，利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體大力宣傳、正面發(fā)聲，營造良好輿論環(huán)境，引導群眾理性購房。

德州市人民政府辦公室

2017年10月19日

限購房限制的是什么

主要是根據(jù)限購令，限制購買房屋的數(shù)量以及人群，從而達到抑制房價不正常的增長。

限購令：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按照有關(guān)政策執(zhí)行。具體還得遵循當?shù)氐馁彿空摺?/p>

具體措施

中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。

基本限購令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。在人口大量流入、土地供應(yīng)相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項工作非住房限購令常有價值。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個城市范圍內(nèi)的限購。

違反限購令購房合同有效嗎

對限購令法律屬性的認識，有“政策說”和“行政命令說”。從制定機關(guān)、發(fā)文文號、發(fā)文對象上來看，無論是中央限購令還是地方限購令都不具備法律法規(guī)的屬性，均屬于內(nèi)部行政管理性法律文件，限購令的制發(fā)與執(zhí)行均屬于抽象性行政行為，只對行政管理相對人產(chǎn)生法律約束力，即對商品房買賣有關(guān)合同當事人具有約束力，其不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據(jù)。

限購令既然不具備法律法規(guī)的屬性，因此違反限購令簽訂的商品房買賣合同就不可能無效。

“合同的效力”與“合同的履行”是兩個不同的概念，不能以所簽訂合同是否能夠履行來判定合同的法律效力。對房屋買賣合同而言，只要簽約主體合法，買賣標的有效，雙方意思表示一致，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同就依法產(chǎn)生法律效力。

《合同法》實施以后，法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說，判定合同無效，必須依據(jù)法律或者行政法規(guī)。而此次房產(chǎn)調(diào)控頒布的文件，充其量只是行政規(guī)范性文件，同時，限購令僅僅是針對房地產(chǎn)行業(yè)的一個行政調(diào)控措施，屬于行政管理手段，其產(chǎn)生的法律效果也僅僅涉及房產(chǎn)交易過程中的一個環(huán)節(jié)，并不涉及對合同效力的判定。

從上面律霸網(wǎng)小編為大家介紹的關(guān)于山東德州:新房價格禁超今年7月買房后至少2年限售，相信大家都有了一定的了解。律霸網(wǎng)小編提醒大家在日常生活中，對于房屋的購買一定要謹慎小心，比較購房來說涉及的金額較大，很容易造成一些糾紛問題，更多相關(guān)法律問題可以咨詢律霸網(wǎng)的律師。