買二手房須征得所有產權人同意，擅自處分共有財產應認定為無效

問：魏先生相中了趙先生名下的一套房產，談好價格后雙方簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時，魏先生先生忽略了該房屋是趙先生與妻子的共同財產，沒想到在其支付了購房款半個月后，與趙先生要求辦理過戶時，趙先生表示其妻子不同意出售該房屋，拒絕辦理房屋過戶手續，魏先生很納悶，合同都簽了，房款也交了，房主可以單方面毀約嗎?

答：在《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。

另外，《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失?！币虼?，魏先生與趙先生雖簽訂了購房合同，但作為產權共有人之一的趙先生妻子并不同意，且簽訂購房合同后即未辦理過戶登記手續，也沒有將房屋進行交付，是不適用于以上提到的善意取得的規定，因此，該購房合同則會被視為無效合同，魏先生是不能取得房屋所有權的。

侵犯優先購買權的合同同樣無效

除了以上提到的情況以外，還有幾類情況購房者需要在簽定合同的時候提高警惕：

首先，在簽訂合同之前，務必要核實房屋出賣人的身份，如果其非產權所有人，且未得到產權人許可、無法提供同意證明書，那么與其簽訂的購房合同也是無效的。其次，侵犯有優先購買權的合同同樣也是無效的，通常，優先購買權分為房屋共有人的優先購買權和承租人的優先購買權。房屋所有人在出售公有房屋時，在同等條件下，共有人享有優先購買權;此外，房屋所有人在出售出租房時，須提前3個月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優先購買權。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優先購買權，他們有權向法院提出訴訟，宣告購房合同無效。

值得注意的是，一些權屬有爭議、未依法登記領取權屬證書等非法轉讓的情況下簽定的購房合同也是無效的，購房者如果覺得自身無法把握，那么可以咨詢專業的律師，以保障自己的合法權益，避免陷入購房糾紛中。