購房定金協議的法律適用

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《商品房買賣合同解釋》)第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

2.《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”

3.《城市商品房預售管理辦法》第六條“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

4.最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》第一百一十八條：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。”

購房定金協議的注意事項

定金的作用是保證合同的順利進行。交納定金的一方如違約，無權要求返還定金;開發商在接受定金后違約，應雙倍返還定金。有些購房者在交付定金時未與開發商簽訂購房合同，最好與開發商簽訂書面定金保證協議，至少也應在定金收據上注明口頭協議的主要內容。注意：書寫時勿將“定金”寫成“訂金”。“定金”是法律術語，通常視為購房預付款，購房戶如交納了“定金”又不打算購房，應有權要求開發商退還“定金”。

買房時，開發商發了一份蓋了章的“承諾書”，保證過期不辦分戶產權金額退款，這份“承諾書”是否有效此“承諾書”應視為購房合同(主合同)的附件，與主合同一樣具有法律效力。如果開發商未在約定期限內辦理分戶產權，購房戶可依據“承諾書”要求開發商履行承諾，如開發商不履行承諾，購房戶可運用法律手段，通過仲裁或訴訟的方式解決。

定金合同范本的生效

定金合同作為合同的一種，其成立和生效當然應當具備合同成立生效的一般要件，但作為一種擔保合同，其成立應具備以下幾個特殊要件：第一，當事人之間需就定金擔保達成合意。第二，定金合同為要式合同，應當采取書面形式訂立。第三，定金合同為實踐合同，因此其成立和生效以當事人一方實際交付約定的定金為條件。第四，定金合同為從合同，其成立以主合同的成立為前提。第五，定金合同的標的只限于金錢，且數額不得超過法定比例(主合同標的額的百分之二十)。

定金合同范本的注意事項

1、立約定金應以書面形式約定。

2、立約定金合同應與主合同雙方當事人名稱保持一致。

3、立約定金的數額不得超過主合同標的額的20%，超過部分不受法律保護。

4、合同中應當約定明確交付定金的期限和方式。

5、立約定金合同從實際交付定金之日起生效。

6、未能訂立合同的過錯方將承擔定金罰則的風險。

7、主合同無效，則作為從合同的立約定金合同亦無效。若主合同的交易受法律禁止或者限制或者可能被確認無效，立約定金被確認無效的法律風險較高。

8、立約定金合同的未決事項(尤其主合同的主要事項)不得過多。

9、簽訂主合同后，立約定金合同自然失效。立約定金不能延續成違約定金。